Warszawa, 2002-06-21

W związku z nadesłanym przy piśmie z dnia 29 maja 2002 r. znak: ID/043/177/02/V oświadczeniem Senatorów Pana Januarego Bienia i Pana Tadeusza Wnuka złożonym na 17 posiedzeniu Senatu w dniu 23 maja 2002 r., dotyczącym problematyki wypłaty przez gminy odszkodowań dla właścicieli lokali z tytułu nie zapewnienia lokali socjalnych na realizacje wyroków sądów, zawierających uprawnienia dla osób eksmitowanych do takiego lokalu, przedstawiam Panu Marszałkowi następujące wyjaśnienia.

Obowiązki gmin w tym zakresie wynikają także z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733).

Pomoc państwa dla gmin w zakresie realizacji ich zadań własnych, przewiduje ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070). Pomoc państwa polega na możliwości ubiegania się przez gminy o kredyty preferencyjne ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na realizację zadań infrastruktury technicznej związanych ze wszystkimi rodzajami budownictwa mieszkaniowego,

Kredyty z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego udzielane są także Towarzystwom Budownictwa Społecznego na budowę mieszkań na wynajem oraz spółdzielniom mieszkaniowym na budowę lokali lokatorskich. Budowa mieszkań przez te organizacje pozwala między innymi na ich zasiedlanie przez gospodarstwa domowe o przeciętnych dochodach, które dotychczas zamieszkiwały w budynkach komunalnych o niskim standardzie. Zwolnione w ten sposób lokale mogą być przekwalifikowane na lokale socjalne.

Projekt ustawy o najmie lokali mieszkalnych, który przewiduje uchylenie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nie przewiduje zmian, które miałyby wpływ na ograniczenie eksmisji do lokalu socjalnego na podstawie wyroków sądów.

Na wysokość wypłat odszkodowań może mieć również wpływ niewłaściwa interpretacja przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów... W myśl jej przepisów jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi lokalu przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy w wysokości odpowiadającej różnicy pomiędzy wysokością czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu takiego lokalu (tj. czynszu wolnego możliwego do uzyskania na lokalnym rynku), a wysokością czynszu jaki osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego byłaby obowiązana opłacać gdyby stosunek prawny nie wygasł.

W przepisach przejściowych tej ustawy, obowiązuje przepis, iż do dnia 31 grudnia 2004 r. najemcy lokali mieszkalnych w budynkach spółdzielni mieszkaniowych opłacają czynsz w wysokości odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów, ponoszonych przez członków spółdzielni. Oznacza to, że spółdzielnia nie mogłaby wynająć zwolnionego lokalu za czynsz wolny, tylko na poziomie ustalonym zgodnie z tym przepisem. Na tym tle wyrażam pogląd, iż omawiane roszczenie odszkodowawcze od gminy nie przysługuje spółdzielniom mieszkaniowym.

Dodatkowym elementem mogącym mieć wpływ na wysokość roszczeń odszkodowawczych właścicieli lokali od gminy jest interpretacja przepisu wskazująca na wysokość czynszu jaki byłaby obowiązana opłacać osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego, uprawniona w wyniku orzeczenia sądu do zasiedlenia lokalu socjalnego i oczekująca na zapewnienie takiego lokalu przez gminę. W myśl przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów... osoby takie opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

W świetle powyższego roszczenie odszkodowawcze od gminy powinno stanowić różnice pomiędzy wysokością czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu na lokalnym rynku, a odszkodowaniem w wysokości czynszu, jaki osoba oczekująca na dostarczenie lokalu socjalnego przez gminę obowiązana byłaby opłacać.

Wniosek Panów Senatorów dotyczący ustawowego zobowiązania właścicieli dużych zasobów mieszkaniowych do współpracy z samorządami w celu realizacji wyroków - na przykład poprzez poniesienie kosztów remontów lokali socjalnych budzi wątpliwości. Dotyczy to także wniosku aby odszkodowania za brak zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę ograniczyć tylko do właścicieli - osób fizycznych, które w stosunku do osób zamieszkujących na podstawie decyzji administracyjnych uzyskały wyroki o eksmisje z prawem do lokalu socjalnego.

Po pierwsze nie wydaje się uzasadnione w świetle obowiązujących ustawowo zadań własnych gmin zobowiązywać ustawowo np. spółdzielnie mieszkaniowe do remontowania nieruchomości, które nie stanowią ich własności. Po drugie ograniczenie odszkodowań jedynie do właścicieli lokali - osób fizycznych, mogłoby być uznane za niezgodne z Konstytucją RP.

Odnośnie poruszonego problemu rotacyjnego charakteru lokali socjalnych, a w szczególności zawierania umów najmu lokalu socjalnego jedynie na czas oznaczony, wyjaśniam, iż w razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającą oddanie w najem lokalu socjalnego, przedmiotowa uchwała może stanowić o zaproponowaniu w takim przypadku umowy najmu w zasobie mieszkaniowym gminy. Osoby takie mogą także zasiedlać mieszkania czynszowe w Towarzystwach Budownictwa Społecznego lub spółdzielcze lokatorskie kredytowanie z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

W związku z poruszonym przez Panów Senatorów problemem zapewnienia lokali zamiennych w przypadku wypowiedzenia stosunku prawnego w związku z koniecznością rozbiórki lub kapitalnego remontu budynku wyjaśniam, że zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów..., dla najemców zamieszkujących w takim budynku i opłacających od dnia wejścia w życie tej ustawy czynsz regulowany, lokal zamienny ma zapewniać do 31 grudnia 2015 r. gmina. Oznacza to, że dla najemców którzy opłacają czynsz wolny lokal zamienny ma zapewnić właściciel budynku. W projekcie ustawy o najmie lokali mieszkalnych przewidziano zmianę tego przepisu, polegającą na zwolnieniu właścicieli budynków z zapewnienia z takich przyczyn lokalu zamiennego w odniesieniu do najemców opłacających czynsz wolny, wychodząc z założenia, iż takie osoby mogą wynająć inny lokal na rynku mieszkań za czynsz wolny. Jednocześnie w projekcie tej ustawy wydłużono okres wypowiedzenia.

Przedstawiając Panu Marszałkowi wyjaśnienia do oświadczenia złożonego przez Senatorów Januarego Bienia i Tadeusza Wnuka, podzielam pogląd, iż poruszone w tym dokumencie zagadnienia stanowią istotny problem dla wielu gmin, jednak ich rozwiązanie w świetle obowiązującego prawa ustanowionego przez Parlament, może nastąpić przez same gminy poprzez opracowanie, uchwalenie przez rady gmin i realizacje wieloletnich programów gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy, których zakres określa ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy te nie ulegają zmianie w projekcie ustawy o najmie lokali mieszkalnych.

Z wyrazami szacunku

PODSEKRETARZ STANU

Marek Bryx