Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury przekazał odpowiedź na oświadczenie senatora Januarego Bienia, złożone na 10. posiedzeniu Senatu ("Diariusz Senatu RP" nr 9):
Warszawa, 2002.03.19
Pan
Longin Pastusiak
Marszałek Senatu
Rzeczypospolitej Polskiej
Szanowny Panie Marszałku!
Odpowiadając na złożone podczas 10 posiedzenia Senatu RP w dniu 27 lutego br. oświadczenie Pana Senatora Januarego Bienia dotyczące stosowania przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733) oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 71, poz. 734) uprzejmie informuję, co następuje.
Podzielam opinię Pana Senatora odnośnie mankamentów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i uprzejmie informuję, iż został przygotowany projekt ustawy o zasadach najmu lokali mieszkalnych, która zastąpi obecną ustawę.
Projekt ten w najbliższych dniach zgodnie z procedurą legislacyjną, zostanie skierowany do uzgodnień międzyresortowych oraz przekazany do organizacji reprezentujących właścicieli domów czynszowych jak i lokatorów, w celu zgłoszenia stosowanych uwag. W następnej kolejności, po przyjęciu projektu przez Radę Ministrów, zostanie on skierowany do Sejmu RP.
Przygotowywany projekt zawiera rozwiązania, które wynikają m.in. z wniosków przedstawionych w oświadczeniu Pana Senatora.
Wśród takich rozwiązań należy wymienić zmianę zasad przygotowania uprawnień do lokali socjalnych. W projekcie ustawy zakłada się, że jeżeli wynajmujący wypowie najemcy umowę najmu, a najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie wówczas może on wystąpić z pozwem do sądu o nakazanie opróżnienia lokalu.
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeknie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego będzie ciążył na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Ponieważ obecny stan prawny uznano za nadmiernie chroniący przed eksmisją, proponuje się aby prawo do lokalu socjalnego, w razie orzekania o opróżnieniu lokalu, zostało ograniczone do:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) trwale obłożnie ch
orych,4) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
- chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę propozycji zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności, jeżeli:
- nakazanie opróżnienia lokalu następuje z powództwa innego najemcy lub właściciela innego lokalu z powodu wykraczania najemcy w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniący uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku,
- nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, spowodowane zostało jego rażącą nagannym postępowaniem uniemożliwiającym wspólne zamieszkiwanie.
Przepisy projektowanej ustawy przewidują utrzymanie "okresu ochronnego", tj. od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, w którym nie można przeprowadzać eksmisji osób, którym nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przeprowadzka. Okres ochronny nie dotyczy osób, które znęcają się nad rodziną.
W kolejnej kwestii dotyczącej zawierania umów najmu również podzielam opinię Pana Senatora, iż obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadziła regulacje (art. 5), które spowodowały zahamowanie transakcji na rynku wynajmu lokali mieszkalnych.
W świetle tego przepisu umowa o odpłatne używanie lokalu, z wyjątkiem najmu lokalu socjalnego może być zawarta na czas nie oznaczony lub czas oznaczony nie krótszy niż trzy lata. Wszelkie umowy zawarte na czas krótszy niż trzy lata, uważa się za umowy zawarte na czas nieoz
naczony, nawet gdyby zawarcia umowy na czas krótszy niż trzy lata żądał lokator.Przepis ten zamiast ochronić lokatorów powoduje, iż właściciele wolnych lokali albo wstrzymują się od ich wynajęcia albo wynajmują je bez zawierania pisemnych umów.
Natomiast projekt nowej ustawy określa, że umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawarta zarówno na czas nie oznaczony, jak i na czas oznaczony z tym, że proponowane przepisy różnicują tę możliwość w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego oraz zasobu towarzystw budownictwa społecznego. W zasobie tym, z wyłączeniem najmu lokalu socjalnego lub najmu lokalu związanego ze stosunkiem pracy, umowa najmu może być zawarta wyłącznie na czas nie oznaczony chyba, że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda najemca.
Potwierdzam także pogląd Pana Senatora, iż ustawa o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadziła nadmierne ograniczenie możliwości podwyższania czynszów. Z rachunków symulacyjnych wynika, iż w przypadku ukształtowania się stawek czynszu na poziomie ok. 1,4% wartości odtworzeniowej, doprowadzenie czynszu do 3% wartości odtworzeniowej nastąpiłoby w 2071 roku.
Mając na uwadze aktualnie niski poziom czynszów ( wysokości 1,3% -1,4% wartości odtworzeniowej), utrzymujący się zarówno w zasobie publicznym jak i w zasobie prywatnym, co oznacza pokrycie opłatami czynszowymi około 50 - 60% bieżących kosztów eksploatacji budynków mieszkalnych, istnieje konieczność stopniowego podwyższania stawek czynszów w okresie najbliższych lat, tak aby w roku 2006 doprowadzić je do poziomu 4,5% wartości odtworzeniowej.
Projekt nowej ustawy przewiduje, iż podwyższanie czynszów nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.
Należy dodać, iż opłaty mieszkaniowe za wynajmowany lokal składają się z opłat niezależnych od właściciela zdefiniowanych w ustawie oraz czynszu dla którego określona jest granica podwyższania.
W myśl przepisów projektu ustawy, podwyżki stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie mogą w danym roku kalendarzowym przekraczać:
1) 60% kwoty ostatniej stawki czynszu - jeżeli stawka ta nie przekracza równowartości 1/12 kwoty stanowiącej 1% wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego,
2) 30% kwoty ostatniej stawki czynszu - jeżeli stawka ta jest wyższa od równowartości 1/12 kwoty stanowiącej 1% i nie przekracza 2% wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego,
3) 15% kwoty ostatniej stawki czynszu - jeżeli stawka ta jest wyższa niż równowartość 1/12 kwoty stanowiącej 2% wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego,
Jeżeli czynsz osiągnie poziom 4,5% wartości odtworzeniowej przyjęto, iż podwyżki w skali rocznej mogą przekraczać inflację nie więcej niż o 25%.
Niemniej jednak ostateczne rozwiązania wynikające między innymi z wniosków zawartych w omawianym oświadczeniu, zostaną ustalone przez Parlament.
Druga część oświadczenia Pana Senatora dotyczy problematyki dodatków mieszkaniowych. System dodatków mieszkaniowych funkcjonuje od dnia 12 listopada 1994 r. tj. od dania wejścia w życie byłej ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, której podstawowym celem było przeprowadzenie reformy czynszów polegającej na odejściu od ustalenia stawek czynszu najmu na szczeblu centralnym i przekazaniu kompetencji w tej sprawie gminom. Otrzymały one prawo samodzielnego kształtowania stawek czynszu. Dla ochrony lokatorów, w tym zwłaszcza znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej wprowadzono obligatoryjny system dodatków mieszkaniowych.
Nowa ustawa o dodatkach mieszkaniowych, która weszła w życie z dniem 1 stycznia br. wprowadza szereg rozwiązań wynikających z oceny funkcjonowania dotychczasowego systemu dodatków mieszkaniowych, w którym także rozpatrywano zgłaszane wnioski w zakresie zmiany normatywu przysługującej powierzchni użytkowej mieszkania.
W kwestii dotyczącej zwiększenia dotacji celowej dla gmin na dofinansowanie dodatków mieszkaniowych należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 10 ustawy wypłata dodatków mieszkaniowych jest zadaniem własnym gmin, które na ten cel otrzymują dotacje celowe z budżetu państwa na dofinansowanie, w granicach kwot określonych corocznie w ustawie budżetowej.
Odnośnie wykluczenia z wydatków do obliczania dodatku mieszkaniowego odpisu na fundusz remontowy należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 27a ust. 7 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatków na cele określone w art. 27a ust. 1 pkt 1 nie odlicza się od podatku m.in.
wówczas, gdy zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba, że zwrócone wydatki zostały zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu.Jeżeli więc wydatki na fundusz remontowy będą pokryte z dodatków mieszkaniowych, co jest równoznaczne ze zwrotem tych wydatków to nie mogą podlegać odliczeniu, bowiem dodatki mieszkaniowe są zwolnione od podatku (art. 21 ust. 1 pkt 86 i 97 ww. ustawy).
Oznacza to, że w przypadku jeżeli wydatek na fundusz remontowy zostanie pokryty w całości lub w części dodatkiem mieszkaniowym to wydatek ten nie może być odliczony od podatku.
Przedstawiając powyższe wyjaśnienia wyrażam opinię, iż przepisy dotyczące dodatków mieszkaniowych, które obowiązują do dnia 1 stycznia 2002 r. nie wymagają aktualnie podjęcia praw nowelizujących.
Z wyrazami szacunku
Podsekretarz Stanu
Marek Bryx