Warszawa, 2001-01-30

Oświadczenie Pana Senatora Zychowicza porusza sprawę sprzedaży całych budynków mieszkalnych, w których mieszkania były zajęte przez najemców oraz wynikającej stąd potrzeby zapewnienia ochrony prawnej (a nawet prawa nabycia własności lokalu) najemcom mieszkań położonych w takich budynkach. Pan Senator stwierdza, że praktyka ta była zakwestionowana przez orzecznictwo sądów i Trybunału Konstytucyjnego. Zdaniem Pana Senatora wejście w życie art. 3 noweli do ustawy z dnia 14 kwietnia 2001 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. Nr 49, poz. 442), tylko częściowo poprawiło sytuację najemców. Wynika to z faktu, że powołany przepis dotyczy mieszkań "stricte zakładowych", zatem nie obejmował mieszkań należących np. do wojewódzkich związków spółdzielni pracy lub też mieszkań nauczycielskich.

Odpowiadając na oświadczenie Pana Senatora, należy stwierdzić, że praktyka zbywania całych budynków przez różne podmioty nie była kwestionowana w orzecznictwie sądów i Trybunału Konstytucyjnego. Przepisy prawne nie przyznawały bowiem najemcom lokali mieszkalnych w domach stanowiących własność innych podmiotów niż Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, żadnych uprawnień, które ograniczałyby swobodę dysponowania budynkami przez ich właścicieli.

Natomiast odnosząc się do mieszkań należących do wojewódzkich związków spółdzielni pracy, należy stwierdzić, że budynki, w których znajdują się te mieszkania stanowią własność spółdzielni pracy, a więc zgodnie z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej stanowią mienie prywatne. Przepisy regulujące spółdzielczość zostały wprawdzie ostatnio znowelizowane, jednakże tylko w zakresie regulacji dotyczących spółdzielni mieszkaniowych (ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych). Wprowadzenie jakichkolwiek nowych rozwiązań prawnych, które umożliwiłyby najemcom omawianych mieszkań ich preferencyjne nabycie, oznaczałoby dokonywanie kolejnych zmian w obowiązującym Pawie spółdzielczym.

Inicjatywa w tym zakresie raczej wydaj się skazana na niepowodzenie, ze względu na zawarte w Konstytucji gwarancje prawa własności. Wprowadzenie korzystnych dla lokatorów zmian dotyczących spółdzielni mieszkaniowych znajdowało pewne oparcie w ustawowo nałożonym na te spółdzielnie obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ich członków. Pomimo tego niektóre organizacje spółdzielcze twierdzą, że naruszona została konstytucyjna zasada ochrony własności prywatnej. Nie podzielam tego poglądu w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych, uważam jednak, że podjęcie podobnej inicjatywy wobec spółdzielni mających inne zadania ustawowe i statutowe, nie powinno mieć miejsca.

Druga kategoria mieszkań wymieniona w oświadczeniu Pana Senatora Zychowicza to tzw. mieszkania nauczycielskie, czyli takie, których najemcami są nauczyciele. Odnośnie tych mieszkań informuję, że z reguły położone są one w budynkach znajdujących się w trwałym zarządzie szkół lub kuratoriów oświaty, czyli jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej. Zatem budynki te stanowią w istocie własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a zatem mają do nich zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 46., poz. 543)). Zgodnie z tymi przepisami nic nie stoi na przeszkodzie, aby w sytuacji gdy nauczyciele wnioskują o nabycie mieszkań, wydano decyzje o wygaszeniu trwałego zarządu, a wówczas starosta w imieniu Skarbu Państwa lub też zarząd odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego mogą sprzedawać mieszkania na rzecz najemców na zasadach określonych w powołanej ustawie. Nauczyciele korzystają, tak jak wszyscy inni najemcy, z pierwszeństwa nabycia zajmowanego lokalu wynikającego z art. 34 ust. 1 pkt 3 z obowiązujących na danym terenie bonifikat od ceny nabycia, przyznanych na podstawie art. 68 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy stwarzają zatem właściwe możliwości sprzedaży mieszkań nauczycielom. Podjęcie decyzji o prywatyzacji (sprzedaży) tzw. mieszkań nauczycielskich wymaga jednak weryfikacji uwzględniającej lokalizację nieruchomości oraz celowość prywatyzacji zasobów mieszkaniowych pod względem racjonalnego zarządzania nieruchomością oraz zapewnienia należytych kadr lokalnej oświacie.

Natomiast po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24), do mieszkań zajmowanych przez nauczycieli i stanowiących własność Skarbu Państwa, z reguły znajdą zastosowanie przepisy tej ustawy. Wynika to z treści art. 10 powołanej ustawy, zgodnie z którym mieszkanie stanowiące własność Skarbu Państwa, będące w trwałym zarządzie jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, może być zbyte osobie uprawnionej na jej wniosek po cenie pomniejszonej stosownie do zasad określonych w ustawie. Uprawnienie do nabycia mieszkania na powyższych zasadach wygasa, jeżeli wniosek o nabycie nie zostaje złożony organowi reprezentującemu Skarb Państwa w terminie 3 lat od dnia wejścia w życie ustawy.

Ponadto pragnę zauważyć, że dotychczasowa praktyka pokazuje, że działania prowadzące do sprzedaży mieszkań nauczycielom na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami były ostatnio w Polsce dosyć powszechnie podejmowane, ponieważ szkoły najczęściej nie są zainteresowane utrzymywaniem prawa trwałego zarządu wobec budynków mieszkalnych. Stąd też wyrażony w tej sprawie niepokój zawarty w oświadczeniu Pana Senatora Zychowicza nie wydaje się uzasadniony.

Licząc na to że powyższe wyjaśnienia uznane zostaną za wyczerpujące, równocześnie chciałbym zwrócić uwagę, że powołany na wstępie pisma art. 3 noweli do ustawy o zasadach przekazywania budynków zakładowych, który zdaniem Pana Senatora rozwiąże częściowo sytuację najemców, okazał się przepisem budzącym wiele wątpliwości prawnych, w związku z czym został zaskarżony do Trybunału Konstytucyjnego z powodu jego niezgodności z ustawą zasadniczą. Fakt ten skłania do refleksji nad potrzebą daleko posuniętej ostrożności w formułowaniu projektów aktów prawnych dotykających kwestii nadrzędnie chronionego prawa własności.

p.o. PREZESA

Piotr Mync