Warszawa,11.08. 1999 r.

Odpowiadając z upoważnienia Prezesa Rady Ministrów na oświadczenie złożone na 38 posiedzeniu Senatu w dniu 1 lipca br. przez Pana Senatora Ireneusza Michasia dotyczące problematyki zwrotów budynków mieszkalnych w trybie obecnie obowiązujących przepisów oraz przygotowania ustawy osłonowej dla lokatorów w związku z projektowaną ustawą o reprywatyzacji uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

W początkowej części oświadczenia Pan Senator stwierdza, że o zwrocie mienia decydują obecnie najczęściej rady gmin. Z poglądem takim nie można się zgodzić, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów, gmina reprezentująca administracją samorządową stopnia podstawowego, nie ma kompetencji do orzekania o zwrotach nieruchomości. Wspominając o sytuacji w stolicy, Pan Senator ma być może na myśli orzekanie w trybie administracyjnym w związku z przepisami tzw. dekretu o gruntach warszawskich z 1945 roku, który wciąż jest obowiązującym aktem prawnym. W praktyce zwrot nieruchomości następuje w wyniku stwierdzenia nieważności decyzji wydanych z rażącym naruszeniem prawa na podstawie ww. dekretu. Stwierdzenia nieważności tych decyzji dokonują jednak nie gminy, lecz Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, lub Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w zależności od tego, kto jest obecnie właścicielem nieruchomości. Należy podkreślić, że wymienione organy działając zgodnie z obowiązującym prawem, a przede wszystkim z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, nie mogą odmówić rozpatrzenia wniosków, które wpływają w tych sprawach.

Natomiast w przedmiocie zwrotów nieruchomości wywłaszczonych, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) orzekają obecnie starostowie. Odnosząc się do zwrotów budynków mieszkalnych które - według słów Pana Senatora - dokonywane są przez burmistrzów i prezydentów w innych miastach, to nie sposób domyślić się, jaki dekret zezwalający na reprywatyzację ma Pan Senator na myśli. Dlatego też ustosunkowanie się do tego poglądu nie jest możliwe.

Niemniej jednak należy zaznaczyć, że powstały wątpliwości interpretacyjne w związku z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku z dnia 11 grudnia 1997 r. W wyroku tym NSA stwierdził, że gmina jest uprawniona do ustalania stawek czynszu tylko dla najemców lokali tworzących mieszkaniowy zasób gminy, stawki te nie odnoszą się natomiast do najemców lokali w domach stanowiących własność osób fizycznych. Zgodnie z cytowanym wyrokiem właściciele takich domów mogą ustalać czynsz w granicach 3% wartości odtworzeniowej lokalu w stosunku rocznym. Rozstrzygnięcie wynikłych rozbieżności może nastąpić jedynie na drodze orzecznictwa Sądu Najwyższego. Od wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku z dnia 11 grudnia 1997 r. wniósł do Sądu Najwyższego rewizję nadzwyczajną prezes NSA w dniu 22 lipca br. sygnatura akt III RN 96/98. Sąd Najwyższy w dniu 4 listopada 1998 r. postanowił przedstawić Trybunałowi Konstytucyjnemu pytanie prawne dotyczące zgodności przepisów art. 56 ust. 2 z konstytucją.

Do momentu podjęcia ostatecznego rozstrzygnięcia tej kwestii, przez Trybunał Konstytucyjny, w przypadku gdy niektórzy właściciele takich domów ustalają czynsz, zgodnie z cytowanym wyżej wyrokiem NSA Ośrodka Zamiejscowego w Gdańsku - brak podstaw prawnych do zakwestionowania wysokości stawek tego czynszu.

Równocześnie pragnę poinformować, iż podstawowym celem ww. ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych było przeprowadzenie reformy czynszów polegającej na odejściu od ustalania stawek czynszu najmu na szczeblu centralnym i umożliwieniu stosowania czynszów ekonomicznych, pokrywających koszty eksploatacji mieszkań. Stworzenie warunków do ekonomizacji gospodarki mieszkaniowej (w tym do podnoszenia czynszów) miało też umożliwić zwiększanie nakładów na konserwację i remonty zasobów mieszkaniowych. Dla ochrony lokatorów, w tym zwłaszcza znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej, ograniczono w ustawie pułap stawek czynszowych regulowanych do 3% wartości odtworzeniowej budynków (w stosunku rocznym) i wprowadzono obligatoryjny system dodatków mieszkaniowych.

Wśród przepisów o projekcie ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i lokalach socjalnych zawarte są unormowania przeniesione z ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych dotyczące czynszu regulowanego. Są to przepisy przejściowe, ponieważ dotychczasowe przepisy o czynszu regulowanym gwarantują utrzymanie takiego czynszu do dnia 31 grudnia 2004 r. Po tym dniu zakłada się, że w zasadzie w odniesieniu do wszystkich stosunków najmu lokali mieszkalnego (z wyjątkiem mieszkań zajmowanych przez funkcjonariuszy określonych służb) będą obowiązywały jednakowe regulacje prawne, w tym w zakresie ustalania wysokości czynszu.

1) 150%, jeżeli stosowana przez gminę w kwartale poprzednim maksymalna stawka czynszu w mieszkaniowym zasobie gminy za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu, była mniejsza od obliczonej równowartości 1/12 kwoty stanowiącej 2,0% wskaźnika przeliczeniowego 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustalonego, w drodze zarządzenia, przez wojewodę dla tego kwartału,

2) 80%, jeżeli stosowana przez gminę w kwartale poprzednim maksymalna stawka czynszu w mieszkaniowym zasobie gminy za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu, była mniejsza od obliczonej równowartości 1/12 kwoty stanowiącej 2,5% wskaźnika przeliczeniowego 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustalonego, w drodze zarządzenia, przez wojewodę dla tego kwartału.

3) 50%, jeżeli stosowana przez gminę w kwartale poprzednim maksymalna stawka czynszu w mieszkaniowym zasobie gminy za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu, była wyższa od obliczonej równowartości 1/12 kwoty stanowiącej 2,5% wskaźnika przeliczeniowego 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustalonego, w drodze zarządzenia, przez wojewodę dla tego kwartału.

Proponuje się również zasadę, zgodnie z którą kolejne podwyższanie czynszu nie może być dokonane częściej niż co 6 miesięcy oraz podwyżki tego czynszu nie mogą w danym roku przekraczać wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w minionym roku w stosunku do roku poprzedzającego rok miniony więcej niż o 10%. Wzrost cen, o którym mowa, ustalać się ma na podstawie obwieszczeń Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego publikowanych na podstawie odrębnych przepisów.

W ramach dotychczasowego systemu dodatków mieszkaniowych zaproponowano m.in. zmiany polegające na przyznaniu uprawnień do ubiegania się o dodatki mieszkaniowe również najemcom opłacającym czynsz wolny oraz podnajemcom lokali mieszkalnych. Dodatek nie będzie uzależniony od tego w jakich (czyich) zasobach się mieszka oraz czy ma się umowę na cały samodzielny lokal czy na jego część, a także od tego, czy umowa ta została zawarta na czas oznaczony, czy też nie. Będzie za to w każdym przypadku zależny od tego jaki jest dochód w przeliczeniu na jednego członka gospodarstwa domowego oraz od tego jakie są wydatki tego gospodarstwa na mieszkanie.

W projekcie przewiduje się także rozszerzenie kręgu gospodarstw domowych uprawnionych do dodatków mieszkaniowych o gospodarstwa, które obecnie - ze względu na osiągane dochody, nieznacznie przekraczające progi dochodowe uprawniające do otrzymania dodatku, dodatku nie otrzymują. Proponuje się podwyższenie progów dochodowych poprzez zwiększenie miesięcznego dochodu na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego ze 150% do 175% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i ze 100% do 125% tej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym. Termin wejścia w życie tego przepisu proponuje się od 1 stycznia 2003 r. Natomiast w latach 2001 i 2002 dodatek mieszkaniowy przysługiwałby osobom, jeżeli średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 160% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym lub 110% tej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym.