Warszawa, 1998.01.14.

Szanowna Pani Senator,

Ustawa z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. nr 5 z 1996 r. poz. 32) zapewniła możliwość stopniowego rozwiązania nabrzmiałego problemu zadłużenia kredytowego. Między innymi pozwoliła ona na urealnienie poziomu zadłużenia poprzez wprowadzenie częściowych umorzeń zadłużenia względem budżetu państwa z tytułu przejściowego wykupu odsetek, a ponadto stworzyła szereg zachęt materialnych do terminowej bądź przyśpieszonej spłaty kredytu.

Wzrost wysokości spłat kredytów wynikających z treści art. 11 ust. 1 ustawy ma miejsce w odniesieniu do tych kredytobiorców, którzy do końca 1995 roku spłacali kredyty na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1988 r. w sprawie ogólnych zasad udzielania kredytu bankowego na cele mieszkaniowe (Dz.U. z 1989 r. nr 1, poz. 1 z późn. zm.). Należy jednak mieć na uwadze, że umowy kredytowe, zawierane z bankiem w oparciu o te przepisy ustalały, że spłata całości kredytu nastąpi w okresie do 40 lat, przy czym roczne obciążenie spłatą kredytu ustalono na poziomie 1% (w przypadku mieszkań lokatorskich) lub 2% (w przypadku mieszkań własnościowych) aktualnej wartości mieszkań.

Nie ulega wątpliwości, iż wobec wprowadzenia zmiennej stopy procentowej spłata kredytu w wysokości 1 lub 2% aktualnej wartości mieszkań nie gwarantowała spłacalności kredytu w umownym okresie 40 lat. Różnica pomiędzy wielkością dokonywanych spłat a rzeczywistym naliczeniem rat i odsetek powiększała zadłużenie spółdzielni i ich członków wobec banku. W tej sytuacji część spółdzielni już w latach ubiegłych przeszła na system spłat według formuły dochodowej, a później wg normatywu. Było to racjonalne i w pełni uzasadnione, gdyż urealniało spłatę zadłużenia kredytowego - nawet w sytuacji gdy nowe zasady spłaty kredytu powodowały zwiększenie obciążeń kredytobiorców. Stanowisko powyższe znalazło potwierdzenie w orzeczeniach sądowych, dotyczących omawianych zasad spłaty kredytu mieszkaniowego.

Należy zaznaczać, że zgodnie z przyjętą w polskim prawie cywilnym zasadą równości, istnieje obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania w sposób określony dla wierzyciela w art. 354 § 1 k.c., za: dla dłużnika - w art. 354 § 2 k.c. Natomiast przepisy art. 357 §1 k.c. stanowią podstawę do zmiany sposobu wykonania zobowiązania umownego, co stanowiło podstawę prawną dla Parlamentu przy formułowaniu przepisów art. 11 omawianej ustawy z dnia 30 listopada 1995 roku.

Zgodnie ze stanowiskiem Trybunału Konstytucyjnego wypowiedzianym w orzeczeniu z dnia 17.12.1997 r. Sygn. K-22/96 wspomniane wyżej przepisy Kodeksu cywilnego dają prawo organom państwowym i bankom do zmiany zasad spłaty kredytów w przypadku jeżeli spłaty dokonywane przez kredytobiorców nie zapewnią wykonania treści zobowiązania umownego. Zmiana tych zasad nie stanowi zdaniem Trybunału naruszenia prawa zarówno materialnego wyrażonego w przepisach Kodeksu cywilnego jak również przepisów Konstytucji RP nawet w przypadku jeżeli powoduje zwiększenie obciążeń kredytobiorców z tytułu spłat należności kredytowych. Trybunał stwierdził także, iż wspomniana zasada zmiany umów wynikająca z art. 357 w związku z art. 354 i 355 Kodeksu cywilnego nie jest naruszeniem zasady "pacta sunt servanta", lecz jej prawnym potwierdzeniem.

W świetle postanowień ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz zmianie niektórych ustaw od dnia 1 stycznia 1996 roku nie istnieje zatem prawna możliwość spłaty kredytów na warunkach umownych przewidujących jednocześnie 40 letni okres spłaty całości zadłużenia przy zachowaniu spłaty rocznej w wysokości 1% lub 2% aktualnej wartości mieszkania.

Powyższe zasady spłaty, na mocy art. 11 powołanej wyżej ustawy, z dniem 1 stycznia 1996 roku zostały zastąpione tzw. formułą ilorazową, według której roczne spłaty ww. kredytów mieszkaniowych nie mogą być niższe od ilorazu kwoty zadłużenia z tytułu kredytu i odsetek, w tym odsetek przejściowo wykupionych ze środków budżetu państwa, na koniec roku poprzedniego oraz liczby lat, jaka pozostała do zakończenia okresu spłaty kredytu.

Jednocześnie jednak ustawa stworzyła możliwość wyboru innego wariantu. Na wniosek kredytobiorców (zgodnie z art. 11 ust. 3 ustawy) kredyty te mogą być spłacane na zasadach uprawniających do pomocy państwa w spłacie kredytów, realizowanej w formie przejściowego wykupu odsetek. W tym wypadku miesięczna spłata kredytu ustalana jest (zgodnie z art. 7 stawy) jako iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i normatywnej wysokości spłat za 1m² powierzchni użytkowej mieszkania, ogłaszanej w obwieszczeniach Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.

Zawarte w nowelizacji zmiany ustawy polegają w szczególności na:

• zmniejszeniu wysokości normatywu spłaty kredytu poprzez ustalenie, że liczba empiryczna przez którą dzielone jest średnie wynagrodzenie w danym województwie nie może być niższa niż 400 (dotychczas 380),
• umożliwieniu umorzenia reszty zadłużenia z tytułu kredytu oraz odsetek skapitalizowanych przez bank oraz przejściowo wykupionych przez budżet państwa pozostającej po dwudziestoletnim okresie terminowej i systematycznej spłaty kredytu w wysokości określonej w obowiązujących przepisach (forma normatywna lub dochodowa),
• podwyższeniu granicy dochodów przypadających na członka rodziny z 75% do 110% najniższej emerytury jako warunku zawieszenia spłaty kredytu na okres do 8 kwartałów w całym okresie spłaty. Wprowadzenie tej zasady umożliwi korzystanie z zawieszenia spłaty kredytu szerszej niż obecnie grupie osób będących w trudnej sytuacji materialnej a także umożliwiło stosowanie zawieszenia spłaty w stosunku do osób spłacających kredyt wg. formuły ilorazowej. Postanowienie powyższe ma zastosowanie w stosunku do wszystkich wniosków o zawieszenie spłaty kredytu rozpatrywanych począwszy od 18.09.1997 r. - tj. od daty wejścia w życie ustawy,
• przyjęciu zasady, w myśl której całość środków przekazywanych przez kredytobiorcę na spłatę kredytów mieszkaniowych wg formuły normatywnej lub dochodowej zaliczana będzie w pierwszej kolejności na spłatę zadłużenia wobec banku (kredyt i skapitalizowane odsetki). Wpłynie to na wyraźne skrócenie całkowitej spłaty zadłużenia kredytowego,
• przedłużeniu do końca 1999 r. terminu, w którym możliwe jest umorzenie odsetek przejściowo wykupionych przez budżet państwa pod warunkiem całkowitej spłaty zadłużenia wobec banku i 30% (jednorazowo) wobec budżetu. Należy zaznaczyć, że taka spłata kredytu daje członkom spółdzielni posiadającym lokatorskie prawo do lokalu prawo do roszczenia wobec spółdzielni o przekształcenie uprawnień do zajmowanego lokalu na własnościowe pod warunkiem spłaty tzw. nominału umorzenia dokonanego w momencie rozliczenia kredytu wykorzystanego na budowę mieszkania.

Dla kredytobiorców, którzy po dniu 1 stycznia 1996 roku zdecydowali się przejść z ilorazowej formuły spłaty na normatywną a ich zadłużenie z tytułu kredytu i skapitalizowanych odsetek oraz odsetek przejściowo wykupionych przez budżet państwa przewyższa wartość lokalu, ustaloną wg zasad określonych w art. 10 ust. 2 ustawy - ustawa przewiduje po dniu 1 stycznia 1998 r. możliwość, na ich wniosek, zredukowania zadłużenia (od poziomu wartości lokalu) wg stanu na dzień złożenia wniosku poprzez - w pierwszej kolejności umorzenie odsetek przejściowo wykupionych przez budżet państwa, a następnie poprzez wykupienie (bezzwrotne) ze środków budżetu państwa skapitalizowanych odsetek.

Dla kredytobiorców spłacających kredyty mieszkaniowe zaciągnięte na podstawie umów określających równocześnie 40-letni okres spłaty kredytu i roczne obciążenie w wysokości 1% lub 2% aktualnej wartości mieszkań, którzy w okresie od 1 stycznia 1998 r. do dnia 31 grudnia 1999 roku dokonają spłaty kredytu wraz z 30% odsetek przejściowo wykupionych przez budżet państwa, oraz 30% odsetek skapitalizowanych naliczonych po dniu 30 czerwca 1993 r. ustawa przewiduje, na ich wniosek, możliwość redukcji pozostałego zadłużenia tj. 70% odsetek przejściowo wykupionych podlega umorzeniu, a 70% skapitalizowanych odsetek podlega wykupieniu (bezzwrotnemu) przez budżet państwa.

Reasumując, należy stwierdzić. że nowelizacja ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz zmianie niektórych ustaw stanowi - przy obecnych uwarunkowaniach budżetowych - istotne rozszerzenie zakresu i form pomocy państwa w spłacie kredytów mieszkaniowych. Jednakże ponownie należy podkreślić, iż od dnia 1 stycznia 1996 roku nie istnieje prawna możliwość spłaty kredytów na warunkach umownych przewidujących jednocześnie 40 letni okres spłaty całości zadłużenia przy zachowaniu spłaty rocznej w wysokości 1% (w przypadku mieszkań lokatorskich), lub 2% (w przypadku mieszkań własnościowych) aktualnej wartości mieszkania.

Niewątpliwie budżet domowy osób spłacających kredyty mieszkaniowe do dnia 1.01.1996 r. według powyższej zasady, jest obecnie obciążony w większy stopniu. Należy jednak pamiętać, iż dokonując wyboru spłaty według formuły normatywnej - obowiązującej dla większości spółdzielców - znajdą się one w sytuacji analogicznej do pozostałych osób spłacających kredyty mieszkaniowe. Wprowadzenie zmian systemu spłat nie należy bowiem przestrzegać wyłącznie jako podniesienie miesięcznych wpłat na poczet spłaty zadłużenia - lecz jako ujednolicenie zasad spłat kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie mieszkaniowe do dnia 31 maja 1992 r.

Jednocześnie chciałbym podkreślić, że w latach 1991-1997 pomoc państwa polegająca na przejściowym wykupie części odsetek od kredytów mieszkaniowych wyniosła - 5 mld 788 mln zł tj. średnio 824 mln zł rocznie. W projekcie ustawy budżetowej na 1998 rok na ten cel przewiduje się wydatkowanie na ten cel 1 mld 105 mln zł.

Prezes

Sławomir Najnigier