Warszawa, 31.05.1999 r.

Sytuację mieszkaniową w Polsce cechuje duża skala nie zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych oraz niski poziom dostępności mieszkań. Będąca przyczyną powyższej sytuacji stagnacja w sektorze budownictwa mieszkaniowego trwa od ponad dwudziestu lat, a jej punkt kulminacyjny przypadł na okres transformacji ustrojowej. Kryzys dotyczy w szczególności budownictwa wielorodzinnego realizowanego dotychczas przy pomocy środków publicznych.

Nadrobienie tych zaległości nie było i nie jest łatwe z uwagi na szereg uwarunkowań ekonomicznych i społeczno-politycznych, w tym: wysoki poziom stóp procentowych, stosunkowo niską średnią zamożność obywateli, słabo rozwinięty rynek nieruchomości, niekorzystną strukturę wydatków państwa na sferę mieszkalnictwa, gdzie dominuje obsługa zobowiązań zaciągniętych przez budżet w przeszłości, jak również szereg barier utrudniających wzrost podaży mieszkań, co bezpośrednio przekłada się na wysoki poziom cen na rynku.

W kontekście zasygnalizowanych wyżej uwarunkowań, pojawiła się potrzeba opracowania systemu o wielorakiej ofercie i różnorodnych sposobach wspierania mieszkalnictwa. W tym celu Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przygotował średniookresową strategię sektorową "Gospodarka przestrzenna, nieruchomości, budownictwo mieszkaniowe", która została przyjęta przez Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów w dniu 29 czerwca 1998 r. Jednym z celów Strategii jest przełamanie regresu w budownictwie mieszkaniowym, a w efekcie lepsze zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych grup ludności o różnym stopniu zamożności. Środkiem do tak zdefiniowanego celu ma być szybsze wprowadzanie rynkowych mechanizmów finansowania mieszkalnictwa i infrastruktury technicznej przy jednoczesnym tworzeniu stabilnego i czytelnego systemu wspomagania przez państwo mieszkalnictwa i budownictwa mieszkaniowego.

Realizacja części zadań wiąże się jednak z koniecznością wzrostu nakładów z budżetu państwa na cele mieszkaniowe co jest utrudnione ze względu na konieczność ponoszenia równolegle kosztów reform w innych dziedzinach życia społecznego i gospodarczego. Te, które nie wymagają dofinansowania z budżetu są sukcesywnie realizowane.

Nie należy również zapominać o jeszcze jednym źródle finansowania omawianej sfery, jakim są budżety samorządów lokalnych. Znane są obciążenia gmin na finansowanie dodatków mieszkaniowych, które w skali globalnej dorównują wydatkom budżetu państwa na ten cel.

Wpływ na budżet jest szczególnie istotny w kontekście starań Polski o przyjęcie do Unii Europejskiej. Prognozowany deficyt budżetowy w 1998 r. wynosi 2,82% w porównaniu z docelową w Unii wartością 3%. Wprowadzenie programu kas oszczędnościowo-budowlanych, który w czwartym roku funkcjonowania mógłby potencjalnie doprowadzić do zwiększenia deficytu budżetowego o 1-2% oznacza, że rząd musiałby dokonać innych cięć w wydatkach lub podnieść podatki.

W związku z powyższym sposób funkcjonowania kas budowlanych, jaki wynika z uchwalonej w 1997 r. ustawy wymaga zmian. Punktem wyjścia powinna być ocena rzeczywistego zagrożenia dla budżetu i zagrożeń dla samych kas, jakie zawarte są w przyjętym w Polsce modelu ich funkcjonowania. Równie istotnym zagrożeniem jest brak kontroli nad kasami i niepewność co do samofinansowania się kas. Nie wprowadzono bowiem żadnego szczególnego zabezpieczenia przed sytuacją, w której koszty funkcjonowania kasy przekraczają jej dochody (co może uniemożliwiać wywiązanie się przez kasę z zawartych umów), ani nie wprowadzono zabezpieczeń (konieczności tworzenia odpowiednich rezerw itp.), ani też nie wprowadzono szczególnych zapisów ograniczających podział zysków między właścicieli kasy i transfer środków kasy zagranicę. Ponadto istnieje możliwość uzyskiwania przez kasę w pierwszych latach funkcjonowania dochodów i lokowania wypłaconych przez budżet państwa premii (jeszcze nie angażowanych do celów kredytowania klientów kasy), przy jednoczesnym braku w tym czasie efektów rzeczowych (w postaci wybudowanych, zmodernizowanych lub wyremontowanych mieszkań).

Uwzględniając powyższe oraz fakt funkcjonowania drugiego systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe w kasach mieszkaniowych w oparciu o ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 133, poz. 654 z późn. zm.) istnieją racjonalne przesłanki do przekształcenia dwóch obecnych systemów oszczędzania w jeden wspierany przez państwo system długoterminowego, systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe i kredytu kontraktowego. Podjęto już prace zmierzające w kierunku stworzenia nowego systemu, którego kluczowe założenia zostały zaakceptowane przez Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów przy okazji dyskusji nad projektem "Założeń polityki mieszkaniowej państwa na lata 1999-2003".

Przedmiotem pomocy w omawianym systemie będą wypłacane raz w roku z budżetu państwa premie dla oszczędzających w wysokości różnicy między oprocentowaniem depozytów w kasie a oprocentowaniem rynkowym oraz dodatkowe premie wypłacane po zakończeniu okresu oszczędzania po przystąpieniu do realizacji celu mieszkaniowego, przeznaczone dla osób spełniających określone warunki. Nowe kasy będą mogły funkcjonować po modyfikacji istniejących kas mieszkaniowych. W przypadku likwidacji ulgi podatkowej z tytułu wydatków związanych z gromadzeniem oszczędności na cele mieszkaniowe osoby, które rozpoczęły oszczędzanie przed zniesieniem ulgi, zachowają prawo do odliczeń na dotychczasowych zasadach.

- zniesiono formalny monopol spółdzielczości mieszkaniowej, tworząc podstawy wielu systemów dochodzenia do mieszkania,

Mimo wielu pozytywnych zmian w sferze regulacji i własności w sferze realnej nastąpił w tym okresie spadek liczby oddanych do użytku nowych mieszkań. Procesy uruchomione nowymi regulacjami są bowiem z natury rzeczy procesami długoterminowymi i efekty ich działania są ściśle zdeterminowane wielkością akumulacji kapitału kredytowego. Wiele instrumentów oddziaływania państwa na mieszkalnictwo będzie także wymagało istotnych modyfikacji, w szczególności w zakresie:

- regulacji w zakresie hipoteki i systemu kredytów hipotecznych,

- systemu podatkowego.

Konieczne jest także wycofanie się z niektórych rozwiązań, przyjętych pod presją potrzeb politycznych, oraz wycofanie się z decyzji błędnych, takich jak wspieranie przez państwo dwóch konkurujących systemów celowego oszczędzania na mieszkanie. Ponadto nowa jakościowo sytuacja w zakresie wspierania budownictwa mieszkaniowego, jaka wyłoniła się w obliczu planowanej reformy systemu podatkowego, a w szczególności w kontekście likwidacji inwestycyjnej ulgi budowlanej, wymusza konieczność przeformułowania instrumentarium kierunkowych działań dotychczasowej Strategii.

Dlaczego Rząd przygotował nową strategię wspierania budownictwa pn. "Założenia polityki mieszkaniowej państwa na lata 1999-2003", zaakceptowaną wstępnie przez Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów w dniu 20 maja br. Nowe programy wspierania budownictwa mogą wejść w życie już w przyszłym roku. Planowane są następujące działania:

- utrzymanie preferencyjnego kredytu dla gmin z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na infrastrukturę techniczną towarzyszącą społecznemu budownictwu czynszowemu i wprowadzenie możliwości udzielania takiego kredytu na infrastrukturę techniczną towarzyszącą pozostałemu budownictwu mieszkaniowemu. Nowelizacja ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niektórych ustaw znajduje się już w Sejmie.

- uruchomienie "Programu wspomagania przedsięwzięć termomodernizacyjnych" obejmującego premie wypłacane z funduszu termomodernizacyjnego, przeznaczone na spłatę części kredytu bankowego zaciągniętego na finansowanie przedsięwzięć termomodernizacyjnych (ustawa o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych została uchwalona 18 grudnia 1998 r. - Dz.U. Nr 162, poz. 1121).

- utrzymanie preferencyjnego kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na budowę mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach (w TBS) oraz spółdzielczych mieszkań lokatorskich i na wynajem,

- uruchomienie "Socjalnego Programu Mieszkaniowego", realizowanego w ramach środków pomocy społecznej, obejmującego dotacje (i ewentualne dopłaty do odsetek kredytów bankowych) na budowę i prowadzenie noclegowni, schronisk i pensjonatów socjalnych.

- stały program pomocy na usuwanie skutków powodzi i sytuacji losowych w formie dopłat do oprocentowania do kredytów bankowych na remont lub odtworzenie lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego albo obiektu infrastruktury technicznej.

Zgodnie z założeniami przedstawionego powyżej dokumentu pn. "Założenia polityki mieszkaniowej państwa na lata 1999-2003" nowe działania mają się charakteryzować maksymalnym wykorzystaniem mechanizmów rynkowych oraz oddziaływaniem na wszystkie grupy ludności poprzez dobór instrumentów właściwych ze wzglądu na stopień zamożności. Należy stwierdzić, że proponowane nowe instrumenty spełniają te warunki. Zastąpienie dotychczasowych form wspierania bardziej rynkowymi, w których mniejszą niż dotąd rolę pełnią dotacje, większą zaś kredyt, pozwoli na zwiększenie efektywności systemu wspierania mieszkalnictwa, a tym samym efektywności wykorzystania środków budżetowych

.Sławomir Najniger