Uchwała w sprawie ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw

U C H W A Ł A

SENATU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

z dnia 13 grudnia 2002 r.

w sprawie ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw

Senat, po rozpatrzeniu uchwalonej przez Sejm na posiedzeniu w dniu 22 listopada 2002 r. ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, wprowadza do jej tekstu następujące poprawki:

1)	w art. 1: a) w pkt 2 w lit. b, ust. 4 otrzymuje brzmienie: "4. Wartością rynkową lokalu w rozumieniu ustawy jest wartość określona zgodnie z regulaminem uchwalonym przez radę nadzorczą spółdzielni, z uwzględnieniem: 1) zwyżki lub zniżki kosztów budowy, 2) przypadającej na dany lokal wartości zużycia budynku, 3) zniszczenia lokalu przekraczającego normalne zużycie, 4) innych okoliczności mających wpływ na obniżenie lub podwyższenie wartości rynkowej lokalu.", b) w pkt 11, w art. 11¹ skreśla się ust. 7, c) w pkt 12, w art. 12 w ust. 4 skreśla się wyrazy "określenia wartości rynkowej lokalu, koszty", d) w pkt 38, w art. 48 w ust. 3 skreśla się wyrazy "ustalenia wartości rynkowej lokalu, koszty";
2)	w art. 1 w pkt 3 w lit. b, ust. 4 otrzymuje brzmienie: "4. Wysokość wpisowego nie może przekraczać 760 zł.";
3)	w art. 1: a) w pkt 4: w lit. d, ust. 6 otrzymuje brzmienie: "6. Za opłaty, o których mowa w ust. 1-5, solidarnie z członkami spółdzielni lub właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni odpowiadają: 1) stale zamieszkujące z nimi w lokalu osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu, 2) osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.", w lit. e, w ust. 6¹ wyrazy "w ust. 6" zastępuje się wyrazami "w ust. 6 pkt 1", b) w pkt 17, w art. 17² w ust. 2 skreśla się zdanie trzecie i czwarte;
4)	w art. 1 w pkt 5 w lit. a, w ust. 2 skreśla się wyrazy "i innych";
5)	w art. 1 w pkt 6, w art. 6¹ w ust. 5 skreśla się wyrazy "w szczególności polegające na wykonaniu nowej instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej lub zmianie sposobu ogrzewania,";
6)	w art. 1 w pkt 6, w art. 6¹ w ust. 8 po wyrazie "lokal" dodaje się wyraz "zamienny";
7)	w art. 1 w pkt 11, w art. 11¹ w ust. 2 po wyrazach "w wysokości" dodaje się wyrazy "nie przekraczającej";
8)	w art. 1: a) w pkt 11, w art. 11¹ ust. 6 otrzymuje brzmienie: "6. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie podlega przekształceniu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.", b) w pkt 13, w art. 12¹ ust. 2 otrzymuje brzmienie: "2. Niedopuszczalne jest przeniesienie przez spółdzielnię na inną osobę własności lokalu mieszkalnego w budynku wybudowanym z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.";
9)	w art. 1 w pkt 12, w art. 12 w ust. 1 w pkt 5 po wyrazie "mieszkaniowego" dodaje się wyrazy "i spłat, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyłączeniem odsetek";
10)	w art. 1: a) w pkt 12, w art. 12 ust. 5 otrzymuje brzmienie: "5. Umowę, o której mowa w ust. 1, zwalnia się od podatku od czynności cywilnoprawnych oraz określa się w wysokości 253 zł: 1) maksymalną taksę notarialną za sporządzenie umowy, o której mowa w ust. 1, 2) wpis stały od wniosku o założenie księgi wieczystej, o której mowa w ust. 4, i wpis do tej księgi.", b) w pkt 17, w art. 17¹⁴ ust. 3 otrzymuje brzmienie: "3. Umowę, o której mowa w ust. 1, zwalnia się od podatku od czynności cywilnoprawnych oraz określa się w wysokości 253 zł: 1) maksymalną taksę notarialną za sporządzenie umowy, o której mowa w ust. 1, 2) wpis stały od wniosku o założenie księgi wieczystej, o której mowa w ust. 2, i wpis do tej księgi.", c) w pkt 28, w art. 39 ust. 3 otrzymuje brzmienie: "3. Umowę przeniesienia własności lokalu, o której mowa w ust. 1, zwalnia się od podatku od czynności cywilnoprawnych oraz określa się w wysokości 253 zł: 1) maksymalną taksę notarialną za sporządzenie umowy przeniesienia własności lokalu, o której mowa w ust. 1, 2) wpis stały od wniosku o założenie księgi wieczystej, o której mowa w ust. 2, i wpis do tej księgi.", d) w pkt 38, w art. 48 ust. 4 otrzymuje brzmienie: "4. Umowę, o której mowa w ust. 1 pkt 3, zwalnia się od podatku od czynności cywilnoprawnych oraz określa się w wysokości 253 zł: 1) maksymalną taksę notarialną za sporządzenie umowy, o której mowa w ust. 1 pkt 3, 2) wpis stały od wniosku o założenie księgi wieczystej, o której mowa w ust. 3, i wpis do tej księgi.";
11)	w art. 1 w pkt 17, w art. 17² w ust. 2 skreśla się zdanie drugie;
12)	w art. 1 w pkt 17, art. 17¹⁰otrzymuje brzmienie: "Art. 17¹⁰. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do kilku osób, w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.";
13)	w art. 1 w pkt 17, w art. 17¹⁸ dotychczasową treść oznacza się jako ust. 1 i dodaje się ust. 2 w brzmieniu: "2. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni.";
14)	w art. 1 w pkt 17, w art. 17¹⁹wyrazy "art. 17¹ - 17¹⁸" zastępuje się wyrazami "art. 17¹ - 17¹³ i art. 17¹⁶ - 17¹⁸";
15)	w art. 1 w pkt 23: a) w lit. a skreśla się wyrazy "oraz skreśla się wyrazy "2 i"", b) skreśla się lit. b;
16)	w art. 1 w pkt 28, w art. 39 dodaje się ust. 1a w brzmieniu: "1a. Ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest uwarunkowane złożeniem przez najemcę deklaracji członkowskiej i przyjęciem w poczet członków spółdzielni.";
17)	w art. 1 w pkt 28, w art. 39 w ust. 2 po wyrazie "umowy" dodaje się wyrazy "przeniesienia własności lokalu";
18)	w art. 1 w pkt 30, w art. 41: a) w ust. 4 wyraz "Koszty" zastępuje się wyrazami "Uzasadnione koszty", b) w ust. 7 skreśla się wyraz "uzasadnione";
19)	w art. 1 w pkt 30, w art. 41 w ust. 8 skreśla się wyrazy "po spełnieniu warunków, o których mowa w ust. 4, jednak nie później niż";
20)	w art. 1 w pkt 31, w art. 42 w ust. 1 wyrazy "złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości" zastępuje się wyrazami "wejścia ustawy w życie";
21)	w art. 1 w pkt 31, w art. 42 w ust. 2 skreśla się wyrazy "sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności";
22)	w art. 1 w pkt 31, w art. 42 w ust. 3 w pkt 4 skreśla się wyrazy "stanowiących w dniu wejścia w życie ustawy własność spółdzielni";
23)	w art. 1 w pkt 31, w art. 42 w ust. 4 wyrazy "art. 3 ust. 3 i 6" zastępuje się wyrazami "art. 3 ust. 3-6";
24)	w art. 1 w pkt 32, w art. 43 w ust. 1 wyrazy "swej siedziby" zastępuje się wyrazami "siedziby spółdzielni";
25)	w art. 1 w pkt 32, w art. 43 w ust. 6 skreśla się zdanie drugie;
26)	w art. 1 dodaje się pkt 38a w brzmieniu: "38a) dodaje się art. 48¹ w brzmieniu: "Art. 48¹. 1. Po śmierci członka spółdzielni, który wystąpił z żądaniem przeniesienia własności lokalu określonym w art. 12, jeżeli brak jest osób uprawnionych, o których mowa w art. 15 ust. 2, jego spadkobiercy mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni. W tym przypadku nie stosuje się art. 11 ust. 2 oraz uznaje się, iż wniosek o przeniesienie własności lokalu został złożony w dniu pierwszego wystąpienia z żądaniem przez członka spółdzielni. 2. Po śmierci członka spółdzielni, który wystąpił z żądaniem przeniesienia własności określonym w art. 17¹⁴ lub 17¹⁵, jego spadkobiercy mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu lub udziału we współwłasności garażu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni. W tym przypadku uznaje się, iż wniosek o przeniesienie własności lokalu został złożony w dniu pierwszego wystąpienia z żądaniem przez członka spółdzielni. 3. Po śmierci najemcy, który wystąpił z żądaniem przeniesienia własności określonym w art. 39 i 48, jeżeli brak jest osób, które wstępują w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego, jego spadkobiercy mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni. W tym przypadku uznaje się, iż wniosek o przeniesienie własności lokalu został złożony w dniu pierwszego wystąpienia z żądaniem przez najemcę.";";
27)	w art. 1 pkt 39 otrzymuje brzmienie: "39) w art. 49 w ust. 2 skreśla się zdanie pierwsze;";
28)	w art. 1 skreśla się pkt 42;
29)	w art. 1 w pkt 43, w art. 54¹ w ust. 2 wyrazy "art. 12, 39 i 48" zastępuje się wyrazami "art. 11¹, 12, 17¹⁴, 17¹⁵, 39 i 48";
30)	w art. 5 w pkt 2, ust. 2 otrzymuje brzmienie: "2. Własność lokali mieszkalnych w budynku wzniesionym przy wykorzystaniu kredytu, o którym mowa w art. 18 pkt 1, nie może być pod rygorem nieważności przeniesiona przez spółdzielnię na inną osobę. Do lokali tych nie może być także ustanowione spółdzielcze prawo własnościowe.";
31)	w art. 5: a) w pkt 2: zdanie wstępne otrzymuje brzmienie: "ust. 2 otrzymuje brzmienie:", skreśla się ust. 3, b) dodaje się pkt 3 w brzmieniu: "3) uchyla się ust. 3.";
32)	dodaje się art. 7a w brzmieniu: "Art. 7a. 1. Spółdzielnie istniejące w dniu wejścia ustawy w życie dokonają zmian swoich statutów stosownie do wymagań niniejszej ustawy i w trybie przewidzianym w ustawie - Prawo spółdzielcze. Zgłoszenia do rejestru tych zmian spółdzielnie dokonają nie później niż do dnia 31 grudnia 2003 r. 2. Do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych statutów pozostają w mocy. Jednakże w razie sprzeczności między nimi a przepisami niniejszej ustawy stosuje się przepisy tej ustawy.";
33)	art. 8 otrzymuje brzmienie: "Art. 8. W przypadku wystąpienia przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy do zarządu spółdzielni z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni na podstawie art. 108a § 1 ustawy nowelizowanej w art. 3, stosuje się przepisy dotychczasowe.";

MARSZAŁEK SENATU

Longin PASTUSIAK

U Z A S A D N I E N I E

W poprawce nr 1 Senat zaproponował, aby w tych przypadkach, w których konieczne jest określenie wartości rynkowej lokalu, wartość ta była określana przez zarząd spółdzielni na podstawie regulaminu uchwalonego przez radę nadzorczą, a nie przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przyczyni się to do obniżenia kosztów przeniesienia własności lokalu.

W celu poprawienia czytelności przepisów ustawy w poprawce nr 2 Senat określił maksymalną wysokość wpisowego do spółdzielni mieszkaniowej poprzez wskazanie konkretnej kwoty. Senat dostrzegł, iż po wejściu w życie ustawy z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę "kwota najniższego wynagrodzenia" nie będzie podlegać waloryzacji, nie ma więc potrzeby odsyłania w tym zakresie do odrębnych przepisów.

W poprawce nr 3 Senat rozszerzył odpowiedzialność za opłaty eksploatacyjne na wszystkie osoby nie będące członkami spółdzielni, którym przysługuje własnościowe prawo do lokalu. Nie ma bowiem żadnego uzasadnienia, aby odpowiedzialność tę ograniczać do osób, które nabyły to prawo w sposób wtórny (tj. nie poprzez umowę o ustanowienie prawa zawartą ze spółdzielnią).

W poprawce nr 4 Senat skreślił zbędną wzmiankę o innych środkach finansowanych bezpośrednio z funduszu udziałowego lub wkładów mieszkaniowych i budowlanych.

W poprawce nr 5 Senat usunął z definicji modernizacji wymienione przykładowo prace modernizacyjne, uznając iż pominięcie innych prac modernizacyjnych w tej definicji może powodować wątpliwości, czy można je za takie uważać.

Poprawka Senatu nr 6 uzupełnia definicję lokalu zamiennego o brakujący wyraz.

Poprawka Senatu nr 7 dotyczy przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze prawo własnościowe i związanego z tym przekształceniem wymogu wpłaty wkładu budowlanego. W myśl poprawki wysokość tego wkładu nie może przekroczyć wartości rynkowej lokalu. Poprawka ta umożliwi spółdzielni stosowanie ulg w przypadku dokonywania tego przekształcenia.

Poprawki Senatu nr 8 i 31 ujednolicają przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w zakresie zakazu przenoszenia własności lokali oraz ustanawiania własnościowego prawa do lokali w budynkach wzniesionych z wykorzystaniem kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Skoro przepis art. 20 ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego formułuje kategoryczny zakaz, to nie jest zrozumiałe dlaczego statut spółdzielni mógłby zawierać postanowienia jedynie "ograniczające możliwość".

Poprawka Senatu nr 9 dotyczy jednego z warunków przeniesienia własności lokalu, do którego przysługuje członkowi spółdzielni prawo lokatorskie. Zdaniem Senatu od różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego, którą wpłaca członek spółdzielni, powinno się odjąć dokonaną przez członka spłatę części zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz spłatę uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku.

W poprawce nr 10 Senat doprecyzował przepisy ustalające opłaty "jako koszt" zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu oraz opłaty "jako koszt" założenia księgi wieczystej i wpisu do niej prawa własności - wskazując, że w pierwszym wypadku chodzi o maksymalną wysokość taksy notarialnej, a w drugim o wysokość wpisu sądowego. Z powodów wskazanych wyżej w uwadze dotyczącej poprawki nr 2 Senat określił te wartości poprzez wskazanie konkretnej kwoty. Senat zapisał także w sposób jednoznaczny zwolnienie umowy przeniesienia własności z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Poprawka Senatu nr 11 skreśla przepis będący powtórzeniem normy zapisanej wcześniej w art. 17¹ w ust. 5.

Senat dostrzegł potrzebę rozszerzenia zastosowania przepisu dopuszczającego możliwość sprzedaży lokalu w drodze licytacji w przypadku niewłaściwego zachowania osoby korzystającej z tego lokalu - do wszystkich przypadków, w których własnościowe prawo do lokalu należy do kilku osób, niezależnie od sposobu nabycia tego prawa przez te osoby. Tylko taki środek prawny może być w tej sytuacji skuteczną obroną spółdzielni i jej członków przed osobami mającymi długotrwałe zaległości z zapłatą opłat eksploatacyjnych, rażąco wykraczającymi przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu bądź zachowującymi się w sposób czyniący uciążliwym korzystanie z innych lokali (poprawka nr 12).

Poprawka Senatu nr 13 zmierza do ujednolicenia uprawnień członków, którym przysługują prawa lokatorskie i prawa własnościowe, w przypadku nabycia budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego.

Poprawka Senatu nr 14 doprecyzowuje odesłanie do wcześniejszych przepisów.

Senat uznał za potrzebne utrzymanie mocy obowiązującej przepisu regulującego sposób zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni oraz wskazującego, których przepisów ustawy o własności lokali się nie stosuje (poprawka nr 15).

Senat dodał przepis, zgodnie z którym ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na rzecz najemcy jest uwarunkowane złożeniem przez niego deklaracji członkowskiej i przyjęciem w poczet członków spółdzielni. Nowelizowany przepis art. 39 ust. 1 nie wymaga bowiem, aby najemca pracowni twórczej, któremu przysługuje roszczenie o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu, był członkiem spółdzielni (poprawka nr 16).

Poprawka Senatu nr 17 doprecyzowuje przepis dotyczący obowiązków najemcy lokalu użytkowego lub pracowni twórczej, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

Poprawka Senatu nr 18 zmierza do jednoznacznego wskazania, iż refundacji z budżetu państwa podlegają wyłącznie uzasadnione koszty związane z podziałem nieruchomości, z czynnościami związanymi z rozgraniczeniem nieruchomości oraz ewidencją gruntów i budynków.

Poprawka Senatu nr 19 skreśla wzmiankę dotyczącą warunków określonych w ust. 4, przepis ust. 4 nie formułuje bowiem żadnych warunków złożenia wniosku o refundację kosztów.

W poprawce nr 20 Senat zaproponował, aby termin, jaki ma spółdzielnia na określenie w uchwale zarządu przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali, liczyć od dnia wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tj. od dnia 24 kwietnia 2001 r. Poprawka ta związana jest z poprawką nr 27, która zmierza do utrzymania mocy obowiązującej przepisu art. 49 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który mówi o uprawnieniu członka spółdzielni do złożenia wniosku do sądu o ustanowienie odrębnej własności lokalu, jeżeli spółdzielnia nie podejmie czynności przygotowawczych właśnie przed upływem 24 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Poprawka nr 21 usuwa rygor nieważności uchwały zarządu, która nie zostanie sporządzona w formie pisemnej. Wymaganie to, zdaniem Senatu, jest niewykonalne, ponieważ do podjęcia uchwały dochodzi wówczas, gdy opowie się za nią większość członków zarządu. W formie pisemnej jest sporządzany protokół z posiedzenia zarządu.

Poprawka Senatu nr 22 usuwa ograniczenie treści uchwały zarządu do lokali stanowiących własność spółdzielni w dniu wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Skoro ustawa dopuściła możliwość ustanawiania nowych własnościowych praw do lokali, to ograniczenie to jest zbędne i może spowodować, iż tych nowo ustanowionych praw nie będzie można przekształcić w odrębną własność.

Senat rozszerzył odesłanie do przepisów ustawy o własności lokali, które znajdą zastosowanie do określenia wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej dla każdego lokalu, dokonywanego w uchwale zarządu spółdzielni (poprawka nr 23).

W poprawce nr 24 Senat usunął błąd polegający na przyjęciu, iż zarząd spółdzielni ma siedzibę.

W poprawce nr 25 Senat skreślił bezprzedmiotowe zdanie dotyczące biegu terminów przewidzianych ustawą do dokonania czynności uzależnionych od treści uchwały zarządu określającej przedmiot odrębnej własności. Ustawa nie przewiduje żadnych czynności, których dokonanie byłoby uzależnione od treści uchwały.

Mając na względzie długi okres oczekiwania na przeniesienie własności lokalu po złożeniu wniosku, Senat w poprawce 26 dodał przepisy dotyczące sytuacji śmierci członka spółdzielni, który złożył wniosek o przeniesienie własności lokalu. W myśl poprawki spadkobiercy takiego członka, po spełnieniu określonych warunków, mogą żądać przeniesienia na nich własności - nawet wtedy, gdy nie są członkami spółdzielni.

Poprawka Senatu nr 28 usuwa niepotrzebną zmianę przepisu przejściowego zawartego w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Jednocześnie w poprawce nr 32 Senat dodał analogiczny przepis do nowelizacji. W ten sposób Senat zobowiązał wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe do dokonania zmian statutów stosownie do wymagań nowelizacji.

Poprawka Senatu nr 29 uzupełnia odesłanie o brakujące przepisy przewidujące składanie pisemnych żądań.

Poprawka Senatu nr 30 ujednolica terminologię ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W celu zachowania praw nabytych Senat w poprawce nr 33 zaproponował przepis przejściowy, zgodnie z którym należy stosować przepisy dotychczasowe w przypadku wystąpienia przed dniem wejścia w życie nowelizacji do zarządu spółdzielni z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni na podstawie skreślanego art. 108a Prawa spółdzielczego.