W związku z pismem Pana Marszałka z dnia 19 sierpnia 2004 r. (sygn. BPStDSK-043-38-04) przekazującym mi tekst oświadczenia złożonego przez Senatora Jana Szafrańca podczas 68 posiedzenia Senatu RP w celu zajęcia stanowiska uprzejmie wyjaśniam, że w analogicznej sprawie zwracał się do mnie Pan Senator Jan Szafraniec osobiście pismem z dnia 26 stycznia 2004 r. Swoje stanowisko w tej sprawie przekazałem Panu Senatorowi w piśmie z dnia 10 marca 2004 r. (sygn. jak wyżej), którego kserokopię przekazuję w załączeniu. Stanowisko to i wskazane w nim możliwości ewentualnego działania w sprawie pozostają nadal aktualne.

Z wyrazami szacunku

Rzecznika Praw Obywatelskich

Warszawa, 10 marca 2004 r.

Pan
Jan Szafraniec
Senator Rzeczypospolitej Polskiej
ul. M. Skłodowskiej-Curie 3
15-095 Białystok

Szanowny Panie Senatorze

W związku z pismem Pana Senatora dotyczącym wskazania możliwości rozwiązania przedmiotowego w nim problemu związanego z wymianą stolarki okiennej w lokalach mieszkalnych uprzejmie wyjaśniam, że od dnia 10 lipca 2001 r. sprawy związane z najmem lokali mieszkalnych reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.). W myśl postanowień art. 27 ust. 1 tej ustawy, ustawa ta znajduje również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie. Oznacza to, że uregulowania tej ustawy mają zastosowanie także do stosunków najmu powstałych przed dniem wejścia tej ustawy w życie.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie zawiera szczegółowego katalogu obowiązków wynajmujących i najemców w zakresie technicznego utrzymania budynków i lokali. Dlatego też w tym zakresie zastosowanie mają regulacje Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 662 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, do których w myśl art. 681 K.c. zalicza się w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody obciążają najemcę) i utrzymanie go w stanie przydatnym do użytku należy do obowiązków wynajmującego. Nie ulega zatem wątpliwości, że wymiana stolarki okiennej należy do wynajmującego.

Jeżeli natomiast wynajmujący nie wywiązuje się z ciążących na nim obowiązków, najemca lokalu może skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 663 K.c. Stosownie do jego treści, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Uprawnienie najemcy przewidziane w art. 663 K.c. ogranicza się jednak wyłącznie do napraw koniecznych, więc napraw niezbędnych do umówionego użytku rzeczy. Jeżeli najemca dokonał takich napraw na koszt wynajmującego zgodnie z art. 663 K.c., to w myśl uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 1975 r. (sygn. akt III CZP 13/75, opubl. OSNCP 1976 r., z Nr 2, poz. 25) może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności wynajmującego z tytułu czynszu.

Jednocześnie pragnę wskazać, że zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt budowlany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Realizacji tego obowiązku służą m. in. okresowe kontrole stanu technicznego budynku, w tym m. in. elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Kontrole takie zgodnie z art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego powinny być przeprowadzane co najmniej raz w roku, przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Wskazać także należy, że w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska organ nadzoru budowlanego może nakazać przeprowadzenie kontroli obiektu w każdym terminie, a także zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Nałożenie przez organ nadzoru budowlanego obowiązku poddania przez właściciela lub zarządcę obiektu dodatkowej jego kontroli, stosownie do potrzeb (art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego) powinno nastąpić w drodze decyzji administracyjnej. Jeżeli zatem, zdaniem najemców budynek bądź też jego część (w tym także stolarka okienna) znajduje się w nieodpowiednim stanie stwarzającym zagrożenie dla zdrowia czy też bezpieczeństwa ludzi należy o tym powiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego, który władny jest podjąć odpowiednie działania w sprawie.

Stanisław Trociuk