Warszawa, 15.10. 2003 r.

Obecnie obowiązujący stan prawny w zakresie zabezpieczenia hipoteką spłaty kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową, ukształtowany ostatnią nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z grudnia 2002 r., powoduje szereg wątpliwości i różnych interpretacji. Przepis art. 6 ust. 4 tej ustawy stanowi, że zaciągnięcie przez spółdzielnię mieszkaniową kredytu bankowego oraz jego zabezpieczenie w formie hipoteki może nastąpić wyłącznie na nieruchomości, dla potrzeb której przeznaczone będą środki finansowe pochodzące z tego kredytu i wymaga pisemnej zgody większości członków spółdzielni, których prawa do lokali związane są z tą nieruchomością. Spółdzielnie mieszkaniowe oraz banki sygnalizują problemy polegające na całkowitym wyłączeniu możliwości ustanowienia hipoteki zabezpieczającej kredyt na innej nieruchomości niż ta, na rzecz której przeznaczony jest kredyt.

W opinii Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, w przypadku, gdy nie są spełnione przesłanki z art. 6 ust. 4 ustawy, to znaczy gdy w odniesieniu do danej nieruchomości takie prawa członków spółdzielni do lokali nie występują (np. grunty, nieruchomości o charakterze komercyjnym), nie ma tym samym również członków spółdzielni, których musiałaby ona pytać o zgodę na zaciągnięcie kredytu i zabezpieczenie go w formie hipoteki. W takiej sytuacji bezprzedmiotowy staje się również obowiązek przeznaczania środków kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości na tę samą nieruchomość. Takie rozumienie tego przepisu oznaczałoby, że hipoteka może zostać ustanawiana bez zgody członków spółdzielni także na nieruchomościach "wolnych", np. niezabudowanych i użytkowych, z którymi spółdzielcze prawa do lokali nie są związane.

Z uwagi jednak na odmienną interpretację Banku Gospodarstwa Krajowego w tej sprawie, w Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast podjęte zostały działania zmierzające do takiej zmiany przepisów, która jednoznacznie umożliwiałaby spółdzielniom mieszkaniowym zabezpieczenie kredytów na nieruchomościach gruntowych i lokalach użytkowych. Inicjatywa Urzędu umieszczenia nowego brzmienia ust. 4 i dodanie ust. 5 i w art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w projekcie nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego spotkała się z negatywnym stanowiskiem Ministra Sprawiedliwości. Aby nie blokować nowelizacji, włączono sporny przepis. Z inicjatywą dokonania odpowiedniej nowelizacji wystąpili niedawno posłowie. Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przekazany przez Pana Posła Zbigniewa Janowskiego z prośbą o opinię, spotkał się z pozytywną oceną Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.

Z wyrazami szacunku

Marek Bryx