Warszawa, dnia 14.05.2003 r.

W oświadczeniu wskazywane są trudności, jakie zdaniem prezesów spółdzielni mieszkaniowych występują przy zawieraniu umów ustanowienia odrębnej własności lokali w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. z 2001 r. Dz.U. Nr 4, poz. 27 ze zm.), a których źródłem jest potrzeba dokonania czynności mających na celu prawidłowe oznaczenie w księdze wieczystej nieruchomości obejmujących budynek lub budynki, w których ustanawia się odrębną własność lokali.

Należy przypuszczać, że przedstawiony problem powstał na tle relacji obowiązku nałożonego na spółdzielnie mieszkaniowe art. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Z przepisu tego wynika konieczność dokonania przez spółdzielnię mieszkaniową czynności połączenia lub podziału czy też rozgraniczenia nieruchomości, niezbędnych do wydzielenia nieruchomości pozostających w całości własnością spółdzielni i bez których oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokali byłoby niemożliwe albo działka wydzielona pod budynkiem lub budynkami nie spełniałaby wymogów przewidzianych dla działek budowlanych.

Z kolei ujawnienie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej, po dokonaniu czynności, o których mowa w art. 41 cyt. ustawy, musi nastąpić przed rozpoznaniem pierwszego wniosku o ustanowienie odrębnej własności lokalu, jaki wpłynie do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z której następuje jego wyodrębnienie. Wniosek o zmianę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej może być zawarty w akcie notarialnym - umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, ale również wniosek taki może zostać złożony do księgi wieczystej przez spółdzielnię mieszkaniową przed zawarciem aktu notarialnego, a najwcześniej z chwilą uzyskania dokumentów geodezyjnych stanowiących podstawę do oznaczenia nieruchomości w dziale I - 0 księgi wieczystej.

W każdej jednak z tych sytuacji, to na spółdzielnię ustawodawca nałożył obowiązek sporządzenia dokumentacji geodezyjnej, która będzie stanowiła oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej, z której zostaną wyodrębnione lokale i złożenia w tym przedmiocie wniosku w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Z przepisu art. 24 cytowanej ustawy z 17 maja 1989 r. wynika, że informacje o gruntach i budynkach zawiera operat ewidencyjny, składający się z map, rejestrów oraz dokumentów uzasadniających wpisy do rejestrów. Wydanie przez organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków wyrysy i wypisy z operatu ewidencyjnego są dokumentami urzędowymi, jeżeli zostały zaopatrzone przez organ prowadzący ewidencję w stosowne klauzule, w tym w klauzulę, iż mogą stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej.

W razie zatem niezgodności danych w ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, sprostowanie oznaczenia nieruchomości, jest dokonywane na podstawie tych danych z ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie zaś z art. 27 cyt. ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. z wnioskiem o dokonanie sprostowania oznaczenia nieruchomości może wystąpić właściciel nieruchomości lub jej użytkownik wieczysty.

Przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nie wprowadzają i nie powinny wprowadzać wyjątków od powyżej przedstawionej i utrwalonej procedury. Oznacza to, że po dokonaniu czynności, o których mowa w art. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i wprowadzeniu stosowanych zmian w oznaczeniu nieruchomości do operatu ewidencji gruntów i budynków, spółdzielnie mieszkaniowe muszą wystąpić z wnioskiem o sprostowania oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.

Powyższe wywody prowadzą do jednoznacznej konkluzji, iż nieujawnienie w księdze wieczystej dokonanych podziałów, połączeń czy rozgraniczeń nieruchomości nie stanowi przeszkody do sporządzenia aktu notarialnego, jednakże najpóźniej sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej powinno nastąpić na wniosek zawarty w akcie notarialnym - umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, w którym zamieszczony jest wniosek o wyodrębnienie pierwszego lokalu z danej nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta.

Reasumując, w kontekście omawianego problemu należy zauważyć, że do powstania odrębnej własności lokalu niezbędne jest dokonanie przez spółdzielnię czynności związanych z podziałem, przyłączeniem i rozgraniczeniem nieruchomości, o ile jest to konieczne dla oznaczenia nieruchomości obejmującej budynek lub budynki, w których ustanawia się odrębną własność lokali, ujawnienie tych zmian w ewidencji gruntów i budynków, a następnie w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości, z których lokale będą wyodrębniane, podjęcie uchwały przez zarząd spółdzielni w przedmiocie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości, sporządzenie aktu notarialnego - umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i założenia księgi wieczystej dla wyodrębnianego lokalu, co następuje na podstawie wpisu o charakterze konstytutywnym (art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jednolity z 2000 r. Dz.U. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Wobec powyższego stwierdzam, że na tle obowiązujących regulacji nie istnieją przeszkody prawne do odłączenia z księgi wieczystej części nieruchomości gruntowych i założenia dla nich nowych ksiąg wieczystych, jeżeli jest to konieczne dla określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu w danej nieruchomości i spółdzielnia może wystąpić do sądu prowadzącego księgę wieczystą z wnioskiem o sprostowanie oznaczenia nieruchomości nie tylko w chwili sporządzania aktu notarialnego, ale również wcześniej, już z chwilą sporządzenia dokumentacji geodezyjnej. Dokumentacja ta, załączona do wniosku złożonego przez spółdzielnię mieszkaniową stanowi podstawę do sprostowania oznaczenia nieruchomości gruntowej w księdze wieczystej.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera bowiem normy, która zakazywałaby złożenia wniosku o sprostowanie oznaczenia nieruchomości przed podjęciem uchwały przez zarząd spółdzielni czy przed sporządzeniem aktu notarialnego bądź uzależniała dopuszczalność podjęcia uchwały lub sporządzenia aktu notarialnego dopiero po sprostowaniu w księdze wieczystej oznaczenia nieruchomości gruntowej, z której lokale będą wyodrębniane.