Warszawa, 2003-04-25

Odpowiadając na oświadczenie Panów Senatorów Adama Bieli i Sergiusza Plewy, przekazane przez Marszałka przy piśmie z dnia 25 marca 2003 r., znak: LP/043/120/03/V, dotyczące problemów związanych z realizacją przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.), uprzejmie wyjaśniam zasygnalizowane w oświadczeniu wątpliwości.

Ustanowienie odrębnej własności lokali w wyniku wniosków złożonych na postawie powołanej na wstępie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wymaga uprzedniego wydzielenia prawidłowo ukształtowanej nieruchomości gruntowej, na której położony jest budynek lub budynki spółdzielcze. W oświadczeniu Panów Senatorów podniesiono, że samo geodezyjne wydzielenie działek gruntu nie jest wystarczające dla ustanowienia odrębnej własności lokali, które następuje poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Z poglądem tym należy się zgodzić, bowiem jest oczywiste, że dla cywilnoprawnego wyodrębnienia lokalu konieczne jest ustalenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, który będzie przypisany do konkretnego lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi działka gruntu i części wspólne budynku. A zatem wydzielone geodezyjnie działki gruntu muszą uzyskać status nieruchomości gruntowych, zanim nastąpi wyodrębnienie własności pierwszego lokalu. Nie oznacza to jednak, że z tego powodu niemożliwa jest realizacja przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie ustanawiania odrębnej własności lokalu.

W celu uzasadnienia powyższej tezy należy wyjaśnić, że udział w nieruchomości wspólnej, przysługujący właścicielom poszczególnych lokali jest udziałem w nieruchomości w rozumieniu cywilnoprawnym, nie zaś udziałem w działce gruntu, która jest pojęciem techniczno-prawnym. Wydzielenie prawidłowo ukształtowanych działek gruntu jest jednak etapem koniecznym poprzedzającym powstanie nowej nieruchomości, przy czym granice tych działek staną się w przyszłości granicami odrębnych nieruchomości. Matematyczne wyliczenie udziału jest oczywiście możliwe już po geodezyjnym wydzieleniu działek gruntu, nie jest to jednak równoznaczne z ustaleniem udziału w sensie cywilnoprawnym. Ustalenie takiego udziału jest możliwe dopiero wówczas, gdy mamy do czynienia z odrębną nieruchomością gruntową w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego oraz w ujęciu przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.). Zgodnie z art. 24 powołanej ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą; dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości wspólnej. W świetle powyższych przepisów należy uznać, że po dokonaniu geodezyjnego podziału nieruchomości oraz zatwierdzeniu tego podziału decyzją wydaną przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, spółdzielnia jako właściciel nieruchomości powinna wystąpić do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla nowo wydzielonych działek gruntu. Działka gruntu która będzie miała urządzoną odrębną księgę wieczystą, stanie się odrębną nieruchomością gruntową w sensie cywilnoprawnym, a wówczas możliwe będzie zawarcie notarialnych umów ustanawiających odrębną własność lokali w obrębie takiej nieruchomości gruntowej.

Z wyrazami szacunku

Marek Bryx