Zwracam się z uprzejmą prośbą do Pana Ministra o podjęcie działań zmierzających do zmiany art. 44 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2001 r. nr 4, pozycja 27 z późniejszymi zmianami). Swoje oświadczenie napisałem na wniosek osób, które zwróciły się do mnie w sprawie wystąpienia o dokonanie zmian w art. 44 wspomnianej ustawy.

Osoby te są członkami spółdzielni mieszkaniowej, która była zobowiązana po wybudowaniu budynku wielomieszkaniowego ustanowić dla nich odrębną własność lokali. Posiadają one obecnie ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka. W dniu złożenia w owej spółdzielni wniosku o przeniesienie pełnej własności lokali znajdujących się w budynku wybudowanym przez spółdzielnię - to jest 24 maja 2002 r. - członkowie spółdzielni nie mieli wobec niej żadnych zobowiązań. Nie istniało też w tym czasie obciążenie hipoteką nieruchomości, w której ustanowione były dla spółdzielców ograniczone prawa rzeczowe.

Spółdzielnia zaciągnęła później, w roku 2002, kredyt nie na potrzeby budowy budynku, w którym znajdują się lokale proszących mnie o pomoc spółdzielców, lecz na potrzeby innych budynków. Zabezpieczyła zaciągnięty kredyt hipoteką na nieruchomości, w której znajdują się lokale spółdzielców. Wykorzystała w tym celu ówczesne regulacje zawarte w art. 44 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielcy nie mieli w tym czasie prawnej możliwości wyrażenia zgody na obciążenie nieruchomości hipoteką przez spółdzielnię.

Zgodnie z ust. 4 art. 44 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w razie otrzymania przez spółdzielców pełnej własności powstanie hipoteka łączna. Wierzyciel spółdzielni, którego wierzytelność zabezpieczona została hipoteką na nieruchomości należącej do spółdzielni, będzie mógł - w razie niemożności jego zaspokojenia przez spółdzielnię - dochodzić swych roszczeń wobec spółdzielców, którzy stali się właścicielami lokali w nieruchomości obciążonej wcześniej przez spółdzielnię hipoteką. W celu rozwiązania zaistniałego problemu konieczne byłoby dokonanie zmian w art. 44 obecnie obowiązującej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W mojej ocenie, zmiany w art. 44 powinny sprowadzać się do wprowadzenia w nim regulacji przewidujących wygaśnięcie z mocy prawa hipotek ustanowionych przez spółdzielnie na podstawie przepisów powyższej ustawy obowiązujących przed 15 stycznia 2003 r. Konieczne jest również, w celu ochrony uzasadnionego interesu wierzycieli spółdzielni, wprowadzenie do art. 44 regulacji przewidujących w tym wypadku subsydiarną odpowiedzialność Skarbu Państwa za długi spółdzielni powstałe w wyniku zaciągniętego przez nią zobowiązania. Skarb Państwa odpowiadałby do wysokości ustanowionej przez spółdzielnię przed 15 stycznia bieżącego roku hipoteki, która by wygasła z mocy prawa.

Z wyrazami szacunku
Zygmunt Cybulski