Warszawa, 4 maja 2000 r.

Pani
Alicja Grześkowiak
Marszałek Senatu
Rzeczypospolitej Polskiej

W związku z przesłanym do Prezesa Rady Ministrów przy piśmie z dnia 4 kwietnia 2000 r. oświadczeniem Senatora Krzysztofa Majki złożonym podczas 53 posiedzenia Senatu RP w dniu 29 marca 2000 roku, dotyczącym niewłaściwego zarządzania przez Wojskową Agencję Mieszkaniową Oddział Terenowy w Darłowie budynkami mieszkalnymi należącymi do WAM, przedstawiam z upoważnienia Pana Premiera następujące wyjaśnienie.

- 11 z lat 30-tych;

- 6 lat z lat 70-tych;

- 7 lat z lat 80-tych.

Stan techniczny powyższego zasobu mieszkaniowego jest zróżnicowany, w dużej mierze wymagający znacznych remontów i modernizacji. Ze sporządzonego w 1996 r. przez Oddział Terenowy WAM w Słupsku, w ramach tworzenia planu na lata 1996-2000, zestawienia najpilniejszych potrzeb remontowych zasobu mieszkaniowego dla tego garnizonu wynikało, że należałoby w możliwie krótkim czasie:

Wartość tych zamierzeń szacowana była wówczas na kwotę około 680,0 tys. zł. W podobnej wysokości należałoby również przeznaczyć kwotę na remont wszystkich dachów, niezwłoczną wymianę około 30% stolarki okiennej oraz modernizację wewnętrznej instalacji elektrycznej w połowie budynków. W stosunku do tak oszacowanych potrzeb (około 1,3 mln zł) środki, jakimi mógł dysponować Oddział Terenowy WAM z odpisów remontowych pochodzących z czynszu regulowanego w tym garnizonie za cały 1996 r., wynosiły około 57,8 tys. zł. Wobec jednak znacznej liczby lokatorów zalegających z opłatami kwota dyspozycyjna osiągnęła wysokość 32.000 zł.

Według stanu na dzień 29.02.2000 r. zadłużenie w garnizonie Darłowo wynosi 218.286,67 zł (bez uwzględnienia ustawowych odsetek) i dotyczy ono 107 osób. Pomimo systematycznie prowadzonej od 1998 roku windykacji (wystawiono 88 upomnień, 28 tytułów wykonawczych, dokonano 2 przekwaterowań i wypowiedziano 1 umowę najmu) zadłużenie wykazuje nadal tendencję zwyżkową. Sytuacja taka w dużym stopniu jest związana z wysokością czynszu regulowanego w Darłowie, który w stawce bazowej, obowiązującej zarządców zasobu mieszkaniowego komunalnego i Skarbu Państwa (bez spółdzielni mieszkaniowych), wzrósł z poziomu 0,43 zł/m² w 1996 r. - do 2,12 zł/m² obecnie. Ubocznym efektem tego wzrostu jest m.in. fakt, że w bieżącym roku 72 lokatorów WAM pobiera z Urzędu Miejskiego w Darłowie dodatek mieszkaniowy.

Należy zaznaczyć, że mieszkańcy obsługiwani przez Agencję wnoszą czynsz regulowany, ustalany przez właściwą terytorialnie radę gminy, stosownie do przepisów ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz.U. 1998 Nr 120, poz. 787 z późn. zm.). Czynsz ten obejmuje: podatek od nieruchomości, koszty administrowania, koszty konserwacji, utrzymania technicznego budynku, koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania (pralni, suszarni, klatek schodowych itp., w tym opłaty za utrzymanie czystości, energię cieplną i elektryczną).

Jak wynika z opracowań sporządzanych na zlecenie Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości, czynsz aktualnie pokrywa niespełna 70% bieżących kosztów utrzymania budynków. Nie jest zatem możliwe odtworzenie w pełni zużytej substancji mieszkaniowej, gdyż opłacany w obecnej wysokości czynsz nie pozwala na tworzenie niezbędnych odpisów remontowych, co staje się bezpośrednią przyczyną dalszej dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych. W tej sytuacji Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w miarę możliwości, korzystając z innych przychodów, uzupełnia nakłady niezbędne do bieżącego utrzymania budynków mieszkalnych w nie pogarszającym się stanie technicznym.

W przedstawionym powyżej kontekście Oddział Terenowy WAM w Słupsku, przejmując w styczniu 1996 r. zasób mieszkaniowy, stanął przed niezwykle trudnym zadaniem w zakresie utrzymania tego zasobu w należytym stanie technicznym. Ograniczone możliwości finansowe tego Oddziału powodowały, iż w garnizonie Darłowo w latach 1996 - 1999 wydatki ograniczały się głównie do pokrywania kosztów obligatoryjnych przeglądów budynków mieszkalnych oraz działań interwencyjnych. Poniesione w tym okresie wydatki na prace remontowo-konserwacyjne wyniosły 158,0 tys. zł.

Oddział Rejonowy WAM w Gdyni, wspierając działania Oddziału Terenowego WAM w Słupsku, skierował swój główny wysiłek inwestycyjny na obniżenie kosztów zakupu i produkcji energii cieplnej w tym oddziale. W wyniku prowadzonych w latach 1996 - 1998 prac modernizacyjnych zlikwidowano w całym OT WAM Słupsk, 5 lokalnych kotłowni oraz zmodernizowano 7 kolejnych, przebudowując je na paliwo ekologiczne. Uwzględniając wydatki poniesione na opomiarowanie 24 budynków mieszkalnych, na rzecz centralnego ogrzewania zaangażowane zostały w tym rejonie środki z funduszu rezerwowego WAM w wysokości 1.033,4 tys. zł. Działania te przyniosły wymierny efekt już w 1999 r., w wyniku których nastąpiło obniżenie kosztów eksploatacyjnych zasobów w skali całego OT oraz umożliwiło to po raz pierwszy od powstania Agencji wydzielenie z przychodów czynszowych środków na fundusz remontowy w wysokości 220,0 zł.

W ramach powyższych działań OT WAM w Słupsku, w odniesieniu do zasobu mieszkaniowego w garnizonie Darłowo, w1998 r. przebudowana została za kwotę 33,6 tys. zł, lokalna - ogrzewająca 30% zasobu - kotłownia koksowa na gazową o mocy 114 KW przy ul. Zwycięstwa 14. Na przełomie 1999 r. i roku obecnego wymieniona została wewnętrzna instalacja gazowa w 2 budynkach mieszkalnych (150 kwater - kosztem 275 tys. zł). W bieżącym roku ze środków na inwestycje planuje się wykonać:

Postawiony Agencji przez Pana Senatora zarzut niegospodarności i stwierdzenie, iż jej wynikiem są zawyżone opłaty mieszkaniowe w budynkach WAM w Darłowie nie znajduje pełnego uzasadnienia. Wskazywane w oświadczeniu zaniedbania remontowe i modernizacyjne zasobu mieszkaniowego są w dużej mierze prawdziwe. Jest to jednak w znacznej części konserwacja stanu, w jakim Agencja przejęła ten zasób z resortu Obrony Narodowej. Na podkreślenie zasługuje fakt, że spółdzielczość mieszkaniowa, a w tym spółdzielczość Darłowa, otrzymywała do końca 1998 roku dofinansowanie z budżetu państwa do szeroko rozumianych zamierzeń termorenowacyjnych. Dofinansowania takiego pozbawione były zasoby mieszkaniowe Skarbu Państwa. Stąd porównywalnym może być odniesienie opłat w zasobach WAM do opłat stosowanych w Zarządzie Budownictwa Komunalnego w Darłowie, natomiast w mniejszym stopniu do opłat stosowanych w Spółdzielni Mieszkaniowej "Bałtyk".

Przedstawione w oświadczeniu Pana Senatora różnice w wysokości opłat rzeczywiście występują, ale są one głównie efektem różnych systemów naliczeń opłat zaliczkowych oraz istotnych różnic w stanie technicznym budynków. Te ostatnie jednak są konsekwencją wyżej wspomnianego dofinansowania spółdzielni mieszkaniowych, przy jednoczesnym wyłączeniu z tego dofinansowania zasobu mieszkaniowego będącego własnością Skarbu Państwa i samorządów.

Wspomnieć należy, że WAM jako jedyny administrator w Darłowie, przystosowując się do warunków umowy zawartej z zewnętrznym dostawcą ciepła, obciąża swoich lokatorów dwuskładnikową opłatą zaliczkową za ciepło obejmującą aktualnie opłatę stałą wynoszącą (dla budynków z grupy A wg taryfikatora MPEC Darłowo) 1,36 zł/m² oraz zmiennej w wysokości 2,87zł/m², co daje łącznie stawkę płatną w sezonie grzewczym w wysokości 4,23 zł/m² . Natomiast pozostali administratorzy, tj. SM "Bałtyk" i ZBK stosują stałe opłaty zaliczkowe płatne w jednakowej wysokości przez cały rok wynoszące odpowiednio 2,50 zł/m² i 3,41 zł/m² w tej samej grupie budynków. W poszczególnych zasobach porównanie rocznego kosztu ogrzania 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania przedstawia się następująco:

- w WAM - (1,36 zł/m² x 4 = 5,44 zł/m² ) + (2,87 zł/m² x 8 = 33,84 zł/m² ) = 39,28/m² ;

- w ZBK Darłowo - 3,41 zł/m² x 12 = 40,92 zł/m² ;

- SM "Bałtyk" - 2,50 zł/m² x 12 = 30,00 zł/m² .

Zdecydowanie niższy koszt ogrzania 1m² w zasobach spółdzielczych wynika z tego, że znaczna część tych budynków jest ocieplona, wyposażona w układy pomiarowe oraz zawory termostatystyczne umożliwiające indywidualne ograniczenie zużycia ciepła w poszczególnych lokalach, a nawet pomieszczeniach.

Zarzucana Agencji bezczynność w zakresie prywatyzacji zasobów mieszkaniowych w garnizonie Darłowo również nie znajduje odbicia w rzeczywistości. WAM przystępując z końcem 1996 r. do sprzedaży kwater w pierwszej kolejności objął tym procesem nieruchomości o uregulowanych stanach prawnych, w których sprzedaż była rozpoczęta przed końcem 1995 r. Równolegle od połowy 1996 r. przystąpiono do porządkowania stanów prawnych pozostałych nieruchomości przejętych od MON. Po wstępnym uzgodnieniu z dowódcą garnizonu Darłowo zakresu prywatyzacji zasobów WAM w tym rejonie, na początku 1998 r. przystąpiono do czynności związanych z przygotowaniem wytypowanych budynków do prywatyzacji (łącznie 329 z 566 kwater ogółem w tym garnizonie), obejmujących wydzielenia geodezyjne oraz urządzanie ksiąg wieczystych. Działania te zakończone zostały w połowie 1999 roku.

W związku z tym, że koszty związane z przygotowaniem i realizacją sprzedaży obciążają Agencję, przy tak nikłym procesie transakcji zakończonych sporządzeniem aktu notarialnego z dużą ostrożnością należy podchodzić do angażowania się szerokim frontem w dalsze wyceny mieszkań. Wychodząc naprzeciw sygnałom przekazywanym na spotkaniach odbywanych z przedstawicielami Oddziału Terenowego Ogólnopolskiego Ruchu Ochrony Interesów Lokatorów (OROIL) w Darłowie planuje się przeprowadzenie od maja br. serii spotkań z lokatorami tego garnizonu, w celu uzyskania potwierdzenia stopnia rzeczywistego zainteresowania wykupem kwater, co pozwoli znacznie przyspieszyć proces sprzedaży. Według prowadzonych przez WAM analiz presja środowiska wojskowego na wykup kwater maleje zdecydowanie po zapoznaniu się z ceną mieszkania, ustaloną zgodnie z przepisami przed wykupem.

Niezależnie od powyższego fakt powstania w garnizonie Darłowo zorganizowanego ruchu społecznego został przez Agencję przyjęty z dużym zainteresowaniem. Dyrektor OT WAM w Słupsku uzgodnił z zarządem Oddziału Terenowego OROIL w Darłowie stałe, comiesięczne spotkania w celu koordynowania wspólnych działań (do tej pory odbyły się takie trzy spotkania). W dniu 13.04.00 z członkami ww. zarządu spotkał się również kierownik Zespołu Inwestycji i Utrzymania Nieruchomości OR WAM Gdynia. Zarówno atmosfera tych spotkań, jak i chęć współpracy deklarowana przez przedstawicieli lokatorów w tym rejonie naprawa optymizmem i wydaje się, że pozwoli jeszcze bardziej racjonalnie wydatkować bardzo skromne środki, jakimi może w tym garnizonie dysponować Oddział Terenowy WAM w Słupsku.

Z wyrazami szacunku

MINISTER

Z UPOWAŻNIENIA

PODSEKRETARZ STANU