U C H W A Ł A
SENATU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
z dnia 4 lutego 2000 r.
w sprawie ustawy o zmianie ustawy o własności lokali
oraz zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o własności lokali
Senat, po rozpatrzeniu uchwalonej przez Sejm na posiedzeniu w dniu 20 stycznia 2000 r. ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o własności lokali, wprowadza do jej tekstu następujące poprawki:
|
1) |
w art. 1 w pkt 1 w lit. a), ust. 4 otrzymuje brzmienie: "4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwan e dalej "pomieszczeniami przynależnymi"."; |
|
2) |
w art. 1 w pkt 2 w lit. a), w ust. 3 dodaje się zdanie trzecie w brzmieniu: "Przepisów zdań poprzedzających nie stosuje się, jeżeli czynność prawna lub orzeczenie sądu, ustanawiające odrębną własność lokalu, stanowią inaczej."; |
|
3) |
w art. 1 w pkt 2 w lit. d), w ust. 7 wyrazy "udziału nieruchomości wspólnej" zastępuje się wyrazami "udziału w nieruchomości wspólnej"; |
|
4) |
w art. 1 w pkt 2 w lit. d), w ust. 7 dodaje się zdanie drugie w brzmieniu: "Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej."; |
|
5) |
w art. 1 pkt 5 otrzymuje brzmienie: "5) w art. 18:
"3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zas ady określone w niniejszym rozdziale.";"; |
|
6) |
w art. 1 w pkt 6, w art. 19 skreśla się zdanie drugie; |
|
7) |
w art. 1 w pkt 10, w ust. 2a dodaje się zdanie drugie w brzmieniu: "Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się do wspólnoty mieszkaniowej, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż określona w art. 19."; |
|
8) |
w art. 1 w pkt 13 w lit. b), w ust. 1b skreśla się wyrazy ", a w wypadku gdy suma udziałów wszystkich właścicieli lokali w tej nieruchomości nie jest równa 1 - jest obowiązany podjąć czynności, o których mowa w art. 32a"; |
|
9) |
w art. 1 w pkt 13 w lit. b), ust. 1d otrzymuje brzmienie: "1d. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają wszystkich właśc icieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej."; |
|
10) |
w art. 1 w pkt 17:
|
MARSZAŁEK SENATU
Alicja GRZEŚKOWIAK
UZASADNIENIE
Rozpatrując ustawę o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającą ustawę o zmianie ustawy o własności lokali, Senat wprowadził do niej dziesięć poprawek.
W poprawce nr 1 Senat wskazał, iż pomieszczenia przynależne stanowią części składowe lokalu. Zdaniem Senatu pozwoli to interpretować przepis art. 2 ust. 4 tylko w taki sposób, że pomieszczenia te mogą przynależeć do lokalu tylko wówczas, gdy tak stanowi czynność prawna lub orzeczenie sądu - ustanawiające odrębną własność lokalu.
Senat postanowił dopuścić możliwość przyjęcia w czynności prawnej lub orzeczeniu sądu, ustanawiającym odrębną własność lokalu, odmiennego niż określony w ustawie sposobu obliczenia udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej (poprawka nr 2), a także umożliwić właścicielom ustalenie w umowie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej i odejście od zasady, zgodnie z którą - jeżeli przy wyodrębni
eniu pierwszego lokalu ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nastąpiło bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ustawie, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału nieruchomości wspólnej takie jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu (poprawka nr 4). Senat wprowadził te poprawki, wychodząc z założenia, iż w tych wypadkach powinna decydować wola stron określona w umowie, a dopiero w razie braku odpowiednich postanowień umowy należy stosować przepis ustawy.W poprawce nr 5 Senat postanowił, że uchwała właścicieli lokali dotycząca sposobu zarządu nieruchomością wspólną będzie protokołowana przez notariusza, a nie sporządzana w formie aktu notarialnego, trudno bowiem spełnić wymóg aktu notarialnego w razie podjęcia uchwały niejednomyślnie.
W poprawce nr 6 Senat usunął wadliwie sformułowany przepis mówiący o możliwości korzystania przez właścicieli lokali w małej wspólnocie z takich samych sposobów sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, jak we wspólnocie dużej. Lokale, o których mowa w tym przepisie, nie "wchodzą w skład" nieruchomości, lecz same są odrę
bnymi nieruchomościami albo stanowią część składową nieruchomości. Co więcej, zdaniem Senatu, dodawanie tego przepisu nie jest potrzebne, zawiera on bowiem normę oczywistą - wynikającą z treści art. 18 i 20.Senat wyłączył zastosowanie do małych wspólnot przepisu, zgodnie z którym - jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, albo wię
kszość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/ 5 udziałów w nieruchomości wspólnej. W wypadku wspólnot o liczbie lokali nie większej niż 7, to rozwiązanie wydaje się zbędne, zwłaszcza że dotyczyłoby jedynie czynności zwykłego zarządu (poprawka nr 7).Poprawki nr 8 i 10 zmierzają do skreślenia przepisu instrukcyjnego art. 32a zobowiązującego zarząd do przedstawienia właścicielom lokali projektu uchwały w sprawie wyrażenia zgody na zmianę wysokości udziałów w
nieruchomości wspólnej, jeżeli suma udziałów wszystkich właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1. Przepis ten kontynuuje błąd zawarty w art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali, polegający na dopuszczeniu zmiany wysokości udziałów w drodze uchwały właścicieli lokali. Zdaniem Senatu jakakolwiek zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej może nastąpić jedynie w umowie wszystkich właścicieli, wkracza bowiem w stosunki własnościowe.Senat uznał za właściwe obciążenie kosztami opracowania i aktualizacji dokumentacji technicznej budynku wszystkich właśc
icieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej - bez względu na to, czy opracowanie (aktualizacja) jest dokonywane przed czy po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu (poprawka nr 9).